[予言] 民泊は今後間違いなく高単価・低稼働に推移していく！という3つの根拠

公開日: 2017年12月23日

最終更新日 : 2020年6月30日 民泊新法施行まで半年を切って大手各社が参入を表明する等、かなりの盛り上がりを見せている民泊業界。今後の民泊はどうなっていくのか！？今日は民泊の今後の形態について具体的な根拠を示しながら予言していみたいと思います！

沖縄の民泊の現在はどのような状況なのか

 

まずは現状把握からですが、現在の沖縄県のAirbnb稼働件数は2285件。

 

物件の割合は下記のようになります

参考）Airlabo

 

現在でも半数が大型物件になります。1LDK,2LDKが残り半数といった感じ。1K等の小型物件は意外と少ないのですね。

 

物件の大きさごとの収益はこんな感じです。

単位＝円

参考）Airlabo

 

大型物件の方が大人数を収容できるので収益も大きいのですが、大型は家賃も高いし清掃費用も高いので維持費がかかり、手残りは少ない傾向があります。上記グラフの3LDK以上も維持費を入れると他タイプと大きく変わらないはずです。それを考えると、現在の状況で初期費用が安めで最も儲かっているのは「1LDK,2K,2DK」であるというのが分かります。

 

なぜ高単価・低稼働の物件になっていくのか

 

1LDK,2K,2DKが儲かるのに、ナゼ高単価・低稼働の物件に集約されていくのか。理由はやはり民泊新法です。民泊新法施行後は、180日という営業日数規制がかかる為、高稼働になりようがないのです。低単価の物件も低稼働にならざるを得ないのですが、低単価・低稼働では儲けがなくなってしまうので、みんな高単価の物件に向かっていくという予測です。

また、低単価の宿は民泊に限らずライバルが多すぎてレッドオーシャンなので、それを避ける為にも高単価の物件にシフトしていくべきなのです。

 

以下にレッドオーシャンで戦うツワモノ共をご紹介しますね。

 

宿泊業界の風雲児　Mr. Kinjo

 

沖縄に住んでいる方なら聞いた事があるかと思います。テレビCMやファミマの店内CM等でお馴染みの「ミスター金城」です。

 

Mr. Kinjo

 

Mr. Kinjoは民泊では無く、アパートホテルで、通常のワンルームマンションを丸ごとホテルにしてしまっているもの。広さ設備はワンルームなので、ワンルームマンション民泊と全く同じ仕様。それでいて価格が激安！！

 

どれくらい安いかというと、例えば今検索してみたら那覇市内の物件で12月26日、二人で4000円！！！やっす！！！！！

一人2000円です。これではゲストハウスも潰れてしまう。。。

 

こんなのと戦っていては駄目です。勝てません。

 

さらに、町中で建築中の物件をよく目にしますが、Mr. Kinjo は現在も沖縄県内で多くの新規物件の開発を進めていて、こんな激安物件がまだまだ出てくるのです。ゲスト目線では嬉しいのですが、競合として見ると恐ろしや。。。

 

全国規模のガリバー　レオパレス21

 

かねてから最も民泊向きの企業はレオパレスだと再三に渡って声にしています。理由は

 

• すぐにでも民泊に応用出来る家具家電付きの物件を全国に多数管理
• 180日規制後は、これまでのウィークリー・マンスリーに戻すだけで完全二毛作営業が可能
• 全国各地に張り巡らされた支店網で現地オフィスも新規投資必要無し
• すでに「レオパレスホテル」として国内外にホテルを運営。宿泊業のノウハウもある

 

ここまで条件が揃っている企業は皆無です。いつか来るだろうと思っていたらついに来ました！

 

楽天LIFULL STAY、レオパレス21初となる民泊物件の運用代行を開始

2017年12月20日

 

楽天との提携で民泊参入決定です！！

 

しかも、当初は地域限定ですが、その限定地域に沖縄も入っています！

 

サービス対象エリア

東京23区内、京都市内、大阪市内、福岡市内、沖縄本島および宮古島

 

札幌や名古屋よりも先に沖縄！さらには石垣島よりも先に宮古島を入れてきたのは流石です。宮古島は新空港開港で今後爆発するエリアにも関わらず、住宅宿泊事業者（民泊代行業者）が皆無なのです。

 

トリップアドバイザーの宮古島ランキング急上昇！　その理由を解説します

 

ご存知のようにレオパレスはワンルーム専門です。レオパレスの参入でますます競争が激化するワンルーム民泊。勝てる気がしません。。。

 

その他ホテルとの競合

 

旅行者で最も多いのは2名組。その為、ホテルはツインやダブルの2名用の部屋が最も多くなります。立地や利便性で優位なホテルが最も力を入れているのがワンルームサイズの部屋なのですから、そこと競合するのは得策ではありません。

 

閑散期等、ホテルが値段を下げて来たら民泊では太刀打ちできません。民泊だと24時間のフロントも無ければ、急にホストの都合でキャンセルされるかもしれないリスク等もありますので、ゲストは同じ値段ならホテルに泊まる方が多いでしょう。

 

負ける試合はしてはいけません。勝てる所を狙いましょう。

 

高単価・低稼働の物件とは

 

では高単価の物件とはどんなものがあるのか。高単価にするには、一人あたりの単価を上げるには限界がある為、一部屋あたりの単価を上げる必要があります。そうなると、一泊で大人数を収容出来るそこそこ大きな物件になってくるのです。人数でいうと5-7名が宿泊出来る物件です。一棟貸しのペンションのようなものもありますが、ペンションで10名泊まれるような物件だと大きすぎます。そんなグループ年に数組もいれば良い方でしょう。物件を借りて民泊を運営する場合、家賃も高い上に清掃も大変です。

 

狙い目は3LDK。ホテルでは高くなってしまう家族連れや小規模グループにも対応できて、かついざとなったら2-3名の旅行者でもすこし奮発して泊まれる程度の宿。広いのでホテルと比べても、現在多い1LDK、2LDKと比べても優位性があります。また、2LDKと比べて家賃が数千円〜1万円程度の違い。その程度の違いならすぐに元が取れます。

 

冒頭で紹介したように現在の沖縄県内の民泊は3LDK以上の物件が約半数を占めるのですが、あくまで3LDK「以上」なので、10名収容可能な超大型物件も含まれます。Airlaboによると一棟貸しの割合が全体の22.85%占めるので、超大型物件が多くを占めていると推測出来ます。

そういう点も勘案して、マイズみんぱくでは

 

維持費を抑えつつ、既存の宿泊施設と競合しない3LDKの物件をオススメします。

 

3LDKだとマンションが思いつきますが、マンションだとマンション管理規約に民泊可能な旨の記載が必要なのでお気をつけ下さい。

民泊可能マンションがあれば、ワンフロア丸ごと借りて民泊運営すると効果的！そのフロアは民泊しか無いので、近所からのクレームも入らない上、清掃が効率的！そんなマンション見つけた際は是非一度ご検討下さい。

 

3LDKの需要は夏休みの家族旅行や学生のグループ旅行が多くなります。そんな時は夏場ガッツリ稼いで冬はゆっくり休むという営業方法もありですね。冬は海外の民泊を利用して旅行でもしてみましょう！民泊運営の勉強にもなるはずです！

 

民泊の今後に関しては、こんなのもご紹介していますのでお時間ある方はどうぞ↓

 

[速報]　民泊新法施行日が決定！事業者登録開始日と合わせて今後の業界の動きを予測してみた

 

沖縄の民泊　今後どうなる？　民泊新法前後でどう動くのかを解説

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