MyzTracking System
マイズトラッキングシステム
PriceLabsのダイナミックプライシングに、自社開発の分析システムを上乗せ
PriceLabsのダイナミックプライシングに、自社開発の分析システムを上乗せ
マイズインバウンドでは、PriceLabsのダイナミックプライシングで日々の料金を自動で算出しています。そのうえで、PriceLabsだけでは見えない予約の積み上がり方を追うために、自社開発の「マイズトラッキングシステム」を上乗せして毎日走らせています。
マイズトラッキングシステム自社開発
稼働率・平均単価・売上高を、全施設・全部屋タイプごとに12カ月先まで日次トラッキング。AIが近隣市場のデータと突き合わせて手を入れるべき施設・月を毎朝指摘し、専任担当者がPriceLabsの設定を微調整します。
毎日の記録→AIの指摘→担当者の微調整
PriceLabsAIダイナミックプライシング
世界150カ国以上で利用されるAIダイナミックプライシング。需要や近隣の相場、予約状況から、日々の料金を自動で算出します。弊社はPriceLabsの公式認定パートナーです。
ダイナミックプライシングを導入する宿が増えた今、AI任せでは周辺の競合と同じ土俵。
差がつくのは、その上で何を見て、どう手を入れるかです。
サイトコントローラーで見られる稼働率は、確認した「その時点」の数字だけです。昨日や1か月前にどうだったかは残らないため、どう積み上がってきたのかが分かりません。本当に重要なのは「今が何％か」ではなく、「どう積み上がってその数字になったのか」です。
ある月の稼働率の推移（1か月前 → 今日）
予約が順調に入り続けている状態です。特に問題はありません。
打ち手そのまま販売を継続
キャンセルが出たあと、埋め戻せていません。近隣より料金が高く、予約が他の宿に流れている可能性があります。
打ち手近隣と比べて料金を最適化
新規予約が止まっています。販売の停止や掲載の不具合、または料金・プランに魅力が足りない可能性があります。
打ち手販売状況と訴求を点検
この違いで、取るべき戦略はまったく変わります。
推移が見えなければ、正しい判断はできません。
取得日ごとに、この先12カ月それぞれの稼働率を保存していきます。表を縦に読むと、その月の予約がどんなペースで積み上がってきたかが一目で分かります。
施設全体だけでなく部屋タイプ別にも、稼働率・平均単価・売上高の3つを同じ形で記録しています。この蓄積があるから、自施設の昨年の実データとも、同じリードタイム・同じ曜日で突き合わせられます。
| 取得日 | 11月 | 12月 | 1月 | 2月 |
|---|---|---|---|---|
| 10/09 | 52.4 | 31.0 | 12.9 | 9.3 |
| 10/10 | 53.1 | 31.0 | 12.9 | 9.3 |
| 10/11 | 53.1 | 31.6 | 13.5 | 9.3 |
| 10/12 | 54.8 | 32.3 | 13.5 | 9.3 |
| 10/13 | 56.0 | 32.3 | 13.5 | 10.0 |
| 10/14 | 56.0 | 33.5 | 14.2 | 10.0 |
| 10/15 | 57.3 | 34.2 | 14.2 | 10.0 |
↓ 縦に読むと、11月の予約の積み上がり方が分かる
※記録のイメージです（数値はダミー）
記録が毎日増えるほど、全施設・全部屋タイプ・12カ月分を人の目だけで追うのは難しくなります。そこで、自社データと近隣市場のデータをAIに突き合わせて読ませる仕組みにアップグレードしました。
ダイナミックプライシングツール「PriceLabs」とMCPで接続。各施設の近隣にある競合物件の稼働率や相場を、過去・現在・未来まで毎朝AIが直接取得します。
毎日記録してきた稼働率・平均単価・売上高に加えて、担当者が「いつ・どの月の料金を動かしたか」という施策の記録もAIに渡します。
自社と市場を比べて、動きが鈍いポイント・活発なポイントを洗い出し、施設ごとの要点と推奨アクションを毎朝メールで届けます。
MCPとは？AIが外部サービスのデータを直接読み取るための共通の接続規格（Model Context Protocol）です。人がデータを書き写して渡す必要がないため、毎朝その日の最新データで分析できます。
担当者が業務を始める前に、AIが全施設の数字を読み終えています。レポートは大きく4つのパートでできています。
昨日からの予約・キャンセルの動き、前年同時点との差、近隣市場との差をAIが読み、注意が必要な施設から順に要点をまとめます。担当者がすでに打った施策も踏まえるので、「値上げを解除したばかりの月に、さらに値下げを勧める」といった的外れな提案になりません。
全施設を1枚の表に並べ、稼働率・平均単価・売上を「その月の数字／前日からの差／昨年同月の着地」の3段で表示します。前日からの差は、この24時間に入った予約やキャンセルそのもの。当月は、売上が昨年の着地の何%まで来ているかを棒で示します。
PriceLabsが集計する近隣の競合物件の稼働率と、自社の稼働率を月ごとに比べます。前年同時点からの変化を自社・市場の両方で並べるので、「市場全体が落ちているのか」「自社だけが遅れているのか」を切り分けられます。
先ほどのパターン3（1か月前から動きが止まったままの状態）を、毎日の記録から自動で見つけます。例年のペースと比べて伸びが止まっている施設・月だけを抜き出すので、販売の停止や掲載の不具合にもすぐ気づけます。
※画面は実際のレポートを再現したイメージです。施設名・数値はダミーに置き換えています。
AIが料金を勝手に変えることはありません。毎朝の指摘を起点に、施設を知る専任担当者が原因を確かめ、打ち手を決めます。
PriceLabsだけでは届かない微調整を、毎朝くり返す
PriceLabsは日々の料金を自動で調整してくれますが、施設ごとの事情を踏まえた判断までは自動化できません。マイズトラッキングシステムは、その判断の材料を毎朝そろえ、専任担当者の打ち手につなげるための仕組みです。
マイズトラッキングシステムについて、よくいただくご質問にお答えします
申し訳ありませんがマイズトラッキングシステムだけのご利用はできません。
弊社にフルサポート、ハーフサポートをご依頼頂いた施設様にのみご提供しているシステムとなります。
PriceLabsは、需要や近隣の相場から日々の料金を自動で算出してくれるツールで、弊社でも土台として利用しています。
ただ、予約がどう積み上がってきたか（推移）や、担当者が打った施策の効果までは見えません。そこをマイズトラッキングシステムで補い、PriceLabsの設定を施設ごとに微調整しています。
弊社が毎日記録している自社の稼働率・平均単価・売上高（12カ月先まで・部屋タイプ別）と、担当者が実施した施策の記録、PriceLabsから取得する近隣市場の稼働率・相場（前年同時点を含む）です。
これらを突き合わせ、マーケットから取り残されている施設・月や、予約の積み上がりが止まっている施設を見つけます。
いいえ。AIが行うのは指摘と提案までです。
料金の調整は、AIの指摘をもとに専任担当者が施設ごとの事情やオーナー様の方針を確認したうえで行います。
予約の細かな動きや、近隣市場とのズレに気づくのが遅れる為、販促や料金調整の手を打つタイミングを逃し、機会損失に繋がります。
手動でも可能です。個人オーナー様であれば１施設だけなので問題ないでしょう。
但し、運営代行会社になると数十、数百という施設、部屋タイプを管理している為、それを毎日手動でトラッキングし、さらに市場データと突き合わせるのは現実的ではありません。
その為、弊社ではこの仕組みを自社で開発し、全施設で毎日運用しています。
マイズトラッキングシステムは、外部のサービスではなく弊社が自社で開発・運用している仕組みです。担当者の「こういう指摘がほしい」を反映しながら改良を重ね、AIによる市場比較と毎朝の通知まで進化してきました。
フルサポート・ハーフサポートをご依頼いただいた施設様にご提供しています。
無料で相談するいまの稼働や単価についてのご相談だけでも、お気軽にどうぞ。