沖縄県那覇市で民泊を今から始めるというシミュレーションしてをみた。実際の物件を元にして立ち上げ費用、運営費から月々の利益までを大公開！

公開日: 2018年2月15日

最終更新日 : 2020年6月30日 後日追記　※この記事の試算は年間240日になるような試算となっております。民泊新法前という事もあり誤った計算となってしまった事をお詫び致します。

内容的には参考になると思いますのでご一読下さい。

 

 

住宅宿泊事業法（民泊新法）施行を前に大きく動いている民泊業界。先日は本家のAirbnbも民泊運営代行に参入するというニュースまで飛び出してきました。こういった報道を受けて民泊の大きな波を実感してこれから民泊に参入してみようという方も多いのでは無いかと思います。そこで今日は、実際に今から民泊を立ち上げた場合、ぶっちゃけいくら儲かんの？という皆様の疑問にお答えしようかと思います。不動産会社、OTAの経験を元に具体的に掘り下げていきます！

 

まずは実在する物件選びから

 

空想だけでは意味が無いので、実際の物件を元に数字を落とし込んで行きます。まずは物件から。今回選んだのは下記。（民泊可能物件かは不明です）

 

エスペランサ 4-A号

https://www.e-uchina.net/bukken/jukyo/r-5991-1170602-0001/detail.html

 

物件情報

 

家賃	9万円	共益費	ナシ
敷金／礼金 保証金	1ヶ月／ナシ ナシ	概算初期 費用	–
間取り	2LDK	間取り 詳細	洋5/6K15
部屋番号	4-A号	階数	4階/4階建
ペット	不可	専有面積	18.15坪 / 60m²
取引態様	仲介	入居	相談
契約期間	2年更新	所在地	那覇市 田原1丁目
駐車場	1台5,000円 2台目5,000円	交通	【モノレール】 小禄駅 徒歩約11分

 

国際通りには少し遠く、立地抜群というワケではありませんが、空港近く、景色良好という点から選んでみました。高台なので海も見えて夜景もそこそこキレイに見えそうです。リンクの写真だと分かり難いのですが。。。

実際に足を運んで内覧もしてきましたが、外観もオシャレでなかなかの物件でした。いかにもおお！イケるかも！ってなりそうな物件です。ただ、那覇市で2LDKで9万はかなりの高額物件です。今回はあえて高めの良い物件を選定しています。

 

初期費用　結構お高い。。。

 

次に立ち上げに際していくら位かかるのか。那覇市の実際の物件なので、かなり具体的に出しています。家具家電はニトリ等を参考にしていますが、予備の意味も込めて若干高めに設定しています。中古品等で揃える場合は半額程度で揃えられるでしょう。

 

名目	金額	数量	計
敷金	90,000	1	90,000
マットレス	10,000	4	40,000
ベッドフレーム	20,000	4	80,000
枕、掛け布団	5,000	8	40,000
ベッドカバー	5,000	8	40,000
テレビ	10,000	1	10,000
布団	10,000		0
電気ポット	5,500	1	5,500
タオル	1,100	10	11,000
ドライヤー	4,500	1	4,500
スリッパ	300	4	1,200
冷蔵庫	55,000	1	55,000
洗濯機	35,000	1	35,000
シャンプー・リンス	500	1	500
ガスコンロ	10,000	1	10,000
ソファ	30,000	1	30,000
電子レンジ	15,000	1	15,000
炊飯器	10,000	1	10,000
ローテーブル	20,000	1	20,000
カーテン	6,000	4	24,000
レースカーテン	2,500	4	10,000
その他インテリア	50,000	1	50,000
合計			581,700

 

布団をゼロにしているのは、リクエストがあればニトリで購入するという意味で初期費用には含めていません。

 

敷金は嬉しい1ヶ月。礼金は沖縄では通常必要ありません。

 

月々の固定費

 

次に実際に民泊が始まってからの月々にかかる固定費用です。

 

支出　月々の固定費
家賃	90,000	1	90,000
電気	20,000	1	20,000
ガス	4,000	1	4,000
水道	3,000	1	3,000
WiFi	5,000	1	5,000
サイトコントローラー (Beds24)	2,000	1	2,000
清掃費 (2連泊のみ受入)	7,000	5.0	35,000
駐車場	5,000	2	10,000
OTA 手数料(10%)	20,000	1	20,000
代行会社手数料（10%）	20,000	1	20,000
			209,000

 

電気代は夏場冷房24時間稼働させた場合にかかる金額です。沖縄電力だとおよそこれくらい。春、秋は1万円を切るはずですが、こちらもリスク回避の為高めに設定。

 

これに加えてアメニティや、業者依頼の場合はリネン代等が乗ってきますので、もう少しかかるかと思います。今回は仮にリネン等自分で選択して費用を浮かせたという仮定です。かなり大変！！

 

予想される収入はこれだ！！

 

結構甘めに楽観的に予測した場合は下記

 

収入
人数	4
平均単価	5,000
稼働泊数/月	10
計	200,000

 

毎回4名でというのは難しいとは思いますが、甘めに出しています。那覇市で一泊一名5,000円というのも、夏場なら安いのですが、今の冬の時期だとお高めにはなります。5,000円を切るホテル等もザラに存在するのです。

 

月の稼働が10泊なら月20日=年間240日になってしまい、180日超えるやないかい！という方は下記をお読み下さい

冒頭で説明した通り、この記事自体の一日の定義が間違っておりました申し訳ありません。240日の営業は不可能で法的には180日、那覇市の政令では110日が最大となります。ご注意下さい。

 

民泊新法　180日制限の落とし穴　これを見直すだけで利益が最大66.7%変わる！

 

全て2泊3日で受け入れた場合の仮定です。かなり甘めの設定です。

 

逆に人数、単価、稼働日数を厳し目にした場合は下記

 

収入
人数	3
ADR	4,000
稼働泊数/月	5
計	60,000

 

月6万ならやる意味無いですね。。。

 

シーズンにもよりますが、固定費を引く前の収入は月額6万〜20万位になるでしょう。

 

収入から支出を差し引いた気になる利益はいくら？

 

以上を参考に、利益はどうなるかといいますと

 

楽観予測

収入200,000円 – 支出209,000円 = マイナス9,000円

 

楽観的予測で赤字です。。。しかも立ち上げ費用は置いといてコレです。

 

立ち上げ費用を2年間で償還するとすれば

 

581,700円 ÷ 24ヶ月 = 24,238円/月

 

この金額が乗ってくるので

 

収入200,000円 – 支出209,000円 – 月額償還24,000円 = マイナス33,000円

 

毎月33,000円の赤字です！！！

 

収入6万円の厳し目の予測だと、毎月173,000円の大赤字（笑）

 

これはなかなか厳しいものがありますね。

 

物件と家具家電のグレードを落としてみる

 

このシミュレーションは高めの家賃、高めの家具家電で全て高めに設定していました。では立ち上げ費用を中古品で揃えて全て半額（なかなか難しいけど）に設定。かつ月々の固定費を、家賃6万円、清掃も自分で入ってOTAもAirbnbのみで、という設定にしてみました。2LDK  6万円というのは那覇市では一般的な金額です。

 

立上げ費用（赤字が変更ヶ所）

 

名目	金額	数量	計
敷金	60,000	1	60,000
マットレス	5,000	4	20,000
ベッドフレーム	10,000	4	40,000
枕、掛け布団	2,500	8	20,000
ベッドカバー	2,500	8	20,000
テレビ	5,000	1	5,000
布団	10,000		0
電気ポット	3,000	1	3,000
タオル	1,100	10	11,000
ドライヤー	2,500	1	2,500
スリッパ	300	4	1,200
冷蔵庫	30,000	1	30,000
洗濯機	20,000	1	20,000
シャンプー・リンス	500	1	500
ガスコンロ	5,000	1	5,000
ソファ	20,000	1	20,000
電子レンジ	10,000	1	10,000
炊飯器	5,000	1	5,000
ローテーブル	10,000	1	10,000
カーテン	3,000	4	12,000
レースカーテン	1,500	4	6,000
その他インテリア	30,000	1	30,000
合計			331,200

 

2年間で償還すると仮定して約13,800円

331,200 ÷ 24ヶ月 = 13,800円

 

固定費（赤字が変更ヶ所）

 

支出　月々の固定費
家賃	60,000	1	60,000
電気	15,000	1	15,000
ガス	4,000	1	4,000
水道	3,000	1	3,000
WiFi	5,000	1	5,000
サイトコントローラー (Beds24)	2,000	0	0
清掃費 (2連泊のみ受入)	7,000	0.0	0
駐車場	5,000	1	5,000
OTA 手数料(3%)	6,000	1	6,000
代行会社手数料（10%）	20,000	1	20,000
			118,000

 

楽観予測

収入200,000円 – 支出118,000円 – 月額償還13,800円 = 68,200円

 

悲観予測

収入60,000円 – 支出118,000円 – 月額償還13,800円 = マイナス71,800円

 

調子の良い時は初期費用33万円に対して月額で68,200円ですので率にして20.1%　月でです。年率にすると240% !! ただ、調子の悪い月だと大幅マイナスなので、かなり上手くやらないと年間通すとトントンの収益に落ち着くと思われます。

民泊立上げのポイント

 

以上のシミュレーションを参考に、ポイントをおさらい

 

初期費用は高めの設定と節約設定とで月額償還にすると1万円程度しかかわりませんでした。

 

高めの設定

581,700円 ÷ 24ヶ月 = 24,238円/月

 

節約設定

331,200 ÷ 24ヶ月 = 13,800円

 

それであれば良いものを入れた方が後々の稼働にも響くので良いハズです。1万程度ならすぐに元が取れます。撤退する際にも家具家電を中古市場で販売すれば、新しい方が高めに売れるので、初期費用の家具家電はケチるべきでは無いというのがポイントです。

 

逆に月額固定費で大きな部分を占めるのが家賃と清掃。ここをいかに抑えるかが民泊成功の可否を握っています。

 

以上を勘案すると、最も成功するパターンは「家賃がかからない誰も住まない実家があって、清掃を自分で行う場合」です。かなり収益が出るハズです。仮に予約が入らなくても、家賃もかからないので出血はありません。

 

まとめると

 

• 家賃をいかに抑えるか
• 清掃をいかに安く済ませるか

 

になってくるのですね。

 

民泊物件を検討する際には以上を参考にしてみて下さい。また、今回は高めの2LDKを引き合いに出しましたが、物件選びの際は下記記事もご参照下さい。3LDKをオススメしています。参考になるはずです。

 

[予言] 民泊は今後間違いなく高単価・低稼働に推移していく！という3つの根拠

 

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