☓誤り記事 民泊新法 180日制限の落とし穴 これを見直すだけで利益が最大66.7%変わる!

後日追記

この記事は1日の定義が間違っており、実行しても効果はありません。読まずに戻るボタンをどうぞ!

 

民泊ポータルサイトにも1日の定義がしっかり記載されています。

 

 

  • 1日   = 正午から翌日の正午まで

 

http://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html

 

つまり、昼の12時〜翌日の昼12時までが1日です。具体的には15時チェックイン翌日午前10時チェックアウト(1泊)であれば1日とカウントされます。

下記記事では15時チェックイン翌日午前10時チェックアウトは2日になるという前提で書いておりました。

民泊新法施行後間もなくという事もあり、情報収集が十分で無くスミマセン。。。

 

一応言い訳しておくと、住宅宿泊事業法施行要領(ガイドライン)が発表されたのは2017年12月ですので、ご勘弁を!


新しく始まる民泊新法(住宅宿泊事業法)に戦々恐々としている方も多いかと思います。

 

今日は、民泊新法で重要になる180日制限の注意点について具体例を交えながら解説します。

 

これを考えるだけで利益は大きく変わってきます!ご自身の販売方法を少しだけ見直してみましょう!

 

まず、連泊制限を見直せ!

 

販売する際に多くの予約を取りたいが為に制限をかけずに1泊から受け付けていませんか?それだと結構、損をしちゃいます。特に180日しか稼働させられないとなると、ここはキモになってきます。

 

具体的に1泊2日で販売した場合と、そうで無い場合を比べてみます。

 

1泊1万円と仮定して計算します。

 

1泊2日で受け入れた場合

(同日チェックインが無い最悪のパターンで検討)

[月火] [水木] [金土] 日 青=宿泊 赤=空室

6日間消化

3泊で3万円の利益

 

5連泊以上を受け入れた場合

[月火水木金土]日 青=宿泊 赤=空室

6日間消化

5泊で5万円の利益

 

同じ6日間で3万円 vs 5万円 最大で約67%も利益が増えます。

 

ただ、那覇市内の平均泊数は2日なので、5連泊というのはなかなか有り得ません。そもそも予約が入らなくなってしまいます。

 

そこで最も多い2連泊を考慮して、2連泊制限で販売した場合

 

2泊3日以上を受け入れた場合

[月火水][木金土]日 青=宿泊 赤=空室

6日間消化

4泊で4万円の利益

 

単泊よりも33%アップ!

 

上記は全て6日の稼働なので、これを30週繰り返せば180日となり営業終了です。同じ180日で最大60万円も違ってくるのです。

 

もちろん、1泊であってもチェックアウト日に次の予約を同日チェックインさせれば連泊と同じ日数計算になりますが、その日に確実に予約を取るというのは確約出来ません。掃除の手間も費用もかかります。また、ご自身で掃除をしている場合、同日チェックインはどうしても不可能だという場合もあるでしょう。清掃業者に依頼していても、ピーク時は清掃員確保が難しい場合もあります。180日以内で確実に予約を取り込む為にも連泊コントロールは必須になってきますね。1泊あたりの儲けを考えるのも重要ですが、180日という制限の中で、1日当たりの儲けを最大化させる事も今後は非常に重要になってくるのです。

 

どうするのが1番いいの? モデルケース

 

ただし、多い連泊制限をかければかけるほど、予約は入りにくくなるもの。効率化を考えすぎて予約自体が取れなくなっては元も子もありません。

 

そこで、どうするのが最も効率的なのか、沖縄県で民泊をした場合のモデルケースを考えてみます。

 

まず、下記の点を抑えましょう

 

180日制限は年度で区切る。具体的には4月1〜3月31日で180日。
那覇市の予約が入る平均は45日前
那覇市の平均滞在日数は2日

 

これを元に考えると、下記が最も効率的ではないかと思います。

 

  • スタート時の4月-5月中旬

GWは3連泊制限でそれ以外は2連泊制限をかけて販売

 

  • 夏休みの予約が入る5月中旬-9月上旬

全て3連泊制限で販売

 

  • 9月中旬-1月上旬

それ以降も基本は2連泊制限で、正月や中国国慶節等、ピーク時は3連泊〜4連泊制限で販売を続ける

 

  • 1月中旬以降

正月休みが明けて、180日に全然余裕があるのであれば、そこで単泊を解禁する。但し、プロ野球キャンプの時期は2連泊制限

 

というのが理想かと思います。

 

正月休み明けから巻き返すのはなかなか難しいので、その前に料金コントロールでどうにか予約を埋めておく事が理想ではあります。2連泊制限で極端に予約が入りにくくなると思わないで下さい。予約が入りにくいのは、連泊制限というよりは料金が高すぎるのです。まずは料金を見直してみましょう!

 

以上、ご紹介したのはあくまで一つのケースです。実際の売れ行きを見ながら連泊設定、料金設定を順次変更して最適化していく事が重要です。面倒くさがらずにやっていきましょう!

 

 

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