公開日: 2018年7月25日
最終更新日 : 2020年6月30日 今回は新シリーズ！「読者からの相談コーナー」です！ 実際にマイズみんぱくドットコムに寄せられた相談の中から相談者の了承を得て、相談内容とその回答を記載させて頂きます！
実際に直面している課題だけに、これから民泊を検討される方にとっては参考になるかと思います。また、私もこんな事で悩んでいる！という方はお問い合わせフォームよりご連絡下さい。出来る限り回答させて頂きます。尚、その際は氏名を伏せて当ウェブサイト上で公開させて頂く事が前提ですのでご了承下さい。
名護市でワンルームアパートを民泊運用したいのでアドバイス下さい！
下記が寄せられた質問です
相談内容
名護市（自己物件）ワンルームのアパート4世帯を民泊として運用しようと考えております。現在改装中です、管理を北部のA社さんにお願いしようと考えています、まだ連絡はしておりませんが、今、いろいろ情報を集めていますが 初心者で何もわからないので、困っています、助言を頂きたいのですが・・・お願い致します。
回答編 県内の現状を踏まえたらこうなる！
通常であればもう少し突っ込んだ上で現状等を把握してから提案をするのですが、今回はウェブサイトからの相談でメールだけのやりとりの為、わからない箇所はある程度憶測を入れながら回答させて頂きました。下記が返信した回答になります。
●●様
ご連絡どうもありがとうございます。
詳しいご事情がわからないので、的外れになってしまうかもしれませんが、一つの意見として参考にして頂ければと思います。
まず初めに、民泊をするにあたりご存知のように民泊新法が施行されておりますので、下記はクリアされているでしょうか。
- ワンルーム・アパートの民泊登録について
為又に物件をお持ちなんですね。羨ましい限りです。民泊を始めるにあたり、所有者の許可が必要なのですが、今回は自己所有との事ですのでそこは問題ないかと思います。ただ、今回のアパートとはどのような形態でしょうか。4世帯のアパート一棟をまるごとお持ちの場合は問題無いと思いますが、マンションの中の4室のみ所有の場合、マンション管理組合の許可が必要ですのでご注意下さい。
- 管理委託について
A社さんはお会いした事はありませんが、ウェブサイトを見る限り経験もあり、北部メインで活動している為、現地でのサポートも問題無いかと思います。ただ、民泊新法施行後、委託する管理業者に関しても、住宅宿泊事管理業の免許が必要になります。A社さんが許可を取得しているか、もしくは許可申請中なのかはわかりかねますので、その点はご自身でご確認下さい。ちょうど昨日、下記の記事をアップしているので参考にして下さい。
民泊運営代行業者（住宅宿泊管理業者）の登録簿がひっそりと公開されていたので紹介する！（沖縄県）
ワンルームの場合の委託先は、定額だと割高になってしまうので、「売上の●％」等の出来高手数料があるところがいいかと思います。
- 民泊登録手続きについて
管理委託業者が決まれば、民泊登録になるかと思いますが、手続きが煩雑なので専門の行政書士等に依頼するといいかと思います。
直接は存じ上げませんが、前原行政書士という方が民泊を専門にしていて、フェイスブックをフォローするだけでも民泊について非常に勉強になります。参考にどうぞ↓
ブログ
フェイスブック
https://www.facebook.com/masato.maehara.31
民泊新法を無視して無許可でやる方法はいくらでもあります。ただ、無許可でやってもそのうちバレてしまうのでオススメはしていません。これまでは、いざバレても、罰金が3万円だったのでみんな無許可でやっていましたが、先月から旅館業法も改正されて旅館業法違反（無許可民泊）は罰則最大100万円です。恐らく、近い内に見せしめで100万円の罰金を課される施設が京都あたりで出てくるのでは無いでしょうか。
以上をクリアしているという前提で、いざ民泊を開始した際の注意点は下記です。どちらかといえば私はココが専門
- 競合
夏は特に問題ないと思いますが、問題は冬場どうやって集客するのかです。冬はどうしても価格勝負になってくると思いますが、名護市でワンルームタイプの宿で価格勝負だと最近話題のミスター金城さんや、新しいところだとクラスインさんなどが戦っています。
例えば、直近（7/9チェックイン)で調べてみると為又のミスター金城は2名で3700円（税抜）です。2名分の価格です。清掃費も込です（笑）
こういった価格で勝負するのは不可能なので、何らかの差別化を相当詰め込まないと冬場かなり厳しい戦いになると予想されます。その点に関しても下記ご参考にしてください。
[予言] 民泊は今後間違いなく高単価・低稼働に推移していく！という3つの根拠
低い単価で180日で回すと利益が出ないので、改装まで入れるのであればいつかのタイミングで旅館業を取得して通年稼働させる方がいいかもしれません。マンションタイプの場合、一室単位だと旅館業を取得出来ませんが、ワンフロア全てで申請すれば取得出来ます。今回4室との事ですので、一棟で4室もしくは、ワンフロア4室なら旅館業も検討出来るかと思います。
まとめると、価格と差別化をどうするのかというに尽きるかと思います。
以上、感じるところを書いてみました。
宿泊業で沖縄を盛り上げて頂ける方を応援しています！ 頑張って下さい！！
価格以外の差別化をどうするか
相談者さんへの回答は以上で、差別化をどうするのかという点までは今回言及しませんでした。色々な差別化があるので一概には言えないのですが、今回は番外編として、「もし私が当事者ならこうする！」というところを書いてみたいと思います。
もし私が相談者さんなら、これを参考にします↓
この宿は実際にスウェーデンの首都ストックホルムにあるホテル C ストックホルム（Hotel C Stockholm）という宿です。壁一面の写真になんとも言えない魅力を感じますね。
実は写真って皆さんが思う以上に重要で、こんな調査結果もあるんです。
世界の旅行者はインスタなどSNSを意識
「目的に到着後24時間内にしたいこと」として、世界の旅行者を対象とした結果では「SNSに投稿する写真を撮る」が27％と最も多く
中略
一方、日本人旅行者で最も多かったのは「現地の食事を堪能」するの62％で、2番目が「スーツケースを荷ほどきする」35％、3番目は「宿泊施設内を散策する」26％。「現地レストランの口コミをネットで調べる」は16％、「SNSに投稿する写真を撮る」は8％と、世界の旅行者と比べると、旅行中のSNSやネットに対する意識が低い結果が出た。
旅行初日で旅の良しあしが決まる
そう、写真は宿を決める決定的な要素なのです！価格で勝負出来ないなら、こういう所で少しでも勝負していかなければいけません。
この写真壁紙はどこの宿でも使えるテクニックなので覚えておきましょう。
壁紙屋さんに写真を特注施行してもらわなくても、例えば下記のような所で1m x 2m のアクリル版を3枚注文すれば23000円程度
購入後、下記のような看板屋にアクリル版を持ち込んで、というか直送して任意の写真を印刷してもらえば格安で大型写真壁紙が完成します。
アクリル版への写真印刷がいくらかは要問合せですが、そんなに高くはならないでしょう。元は取れるはずです。完成すれば、部屋の壁に貼り付ければ終了。日本なら、忍者の写真や、ゲーム、アニメなんかだと映えそう。沖縄だと、海や琉球古民家なんかがウケるかもしれませんね。
このテクニックは下記でも詳しく解説しているので参考にどうぞ！
民泊の経営「客の立場になって考えてみる」がなかなか難しいので、実際に客になってみた
うまくいく保証はありませんが、差別化の一つの参考事例として覚えておいて下さい。
以上、読者からの相談コーナーでした！ 私もこんな事で悩んでいる！という方はお問い合わせフォームよりご連絡下さい。出来る限り回答させて頂きます。尚、その際は氏名を伏せて当ウェブサイト上で公開させて頂く事が前提ですのでご了承下さい。
元Booking.com アカウントマネージャー。数百以上の宿泊施設にウェブ販売をアドバイス。アパートメントタイプから、ビジネス・リゾートホテル、グローバルチェーンまで幅広いタイプの宿泊施設の販促をサポート。OTAの裏事情まで熟知したノウハウでホテル・民泊のウェブ集客をお手伝いします。
