公開日: 2025年1月10日
最終更新日 : 2025年1月10日 2025年になって民泊飽和が叫ばれ始めています。インバウンドが激増して民泊が儲かるという話は数年前からあって、需給がとうとう逆転し始めるエリアが出てきているのです。そこで本日は、民泊飽和が始まった時にオーナーが取るであろう行動パターンと、その時のオススメのシステムをご紹介します。
フェーズ1 : Airbnbだけで予約が埋まらなくなる
民泊を始めるとまず真っ先に登録するのが民泊予約プラットフォームのAirbnbです。非常に使い勝手が良く、素人でも簡単に操作できる上に民泊の集客に抜群の強さを誇るサイトです。その為、個人民泊オーナーはほぼ100%と言っていいくらいの利用率を誇ります。
インバウンドが大幅に増えている為、Airbnbに登録しておけば十分な売上が確保できる民泊ホストも多いでしょう。ところが民泊が儲かるのがわかって新規で民泊を始めるホストが増えるほど、当然ですが、Airbnb内での競争が激しくなります。そうなるとなかなか売上が立たなくなってくるのです
そうなったら別のOTA（予約サイト）「Booking.com」を追加しましょう。日本人、インバウンド共に集客力のあるサイトです。宿泊予約プラットフォームとしてはAirbnbの倍以上の規模を誇る世界最大のOTAです。やり方次第ではAirbnbよりも予約が入ります
ただし、OTAの増やしすぎには注意しましょう。デメリットの方が大きくなります
Booking.comとAirbnbの規模については下記で分析しています
https://myzminpaku.com/archives/11228
フェーズ2 : サイトコントローラーの選定
サイトコントローラーとは、複数のOTAを連携して販売室数や料金の一元管理を行うシステムになります。オーバーブッキングをしない為にも複数のOTAで販売する際には必須のシステムです。
AirbnbとBooking.comで販売するようになると、サイトコントローラーをどれにしようかで迷うはずです。
そんな時は「エアホスト」を導入しましょう。エアホスト一択です。使い勝手がよく非常に優れたシステムです。
なぜ他社ではなくエアホストなのかは色々表には書けない事もありますが、とりあえずエアホストにしておけば間違いありません
エアホストについては下記で詳細を説明しています
https://myzminpaku.com/archives/9965
フェーズ3 : 料金設定
ここまで来ても予約が動かない場合は料金がマーケットに合っていない可能性が高くなります
いくらが最適価格か、勘に頼ってはいけません。ただの安売りになってしまいます。
そんな時はダイナミックプライシングの「PriceLabs」を導入しましょう
マーケットの料金をAIが解析して自動で値付け、変更してくれます
PriceLabsの機能と、導入前後の売上比較も過去に行っています。
https://myzminpaku.com/archives/10870
https://myzminpaku.com/archives/11672
エアホストと連携できる為、エアホストに接続できる全てのOTAの料金を最適価格に調整できます
フェーズ4 : プロに委託
ここまでやっても売上が立たない場合、個人オーナーはプロである民泊運営代行に委託を検討し始めます。弊社が民泊運営代行を行っているから営業トークで言っているのではなく、市況が厳しくなると個人オーナーがプロに依頼するのは過去の経験からも確実です
弊社も最も依頼が多かったのがコロナ期です。それまで順調だった民泊運営が自分の力ではどうしようもなくなってしまったオーナー様からの連絡が増えるのです。
フェーズ5 : 撤退期
プロに依頼しても売上がたたなくなるといよいよ撤退する民泊が増えてます。差別化ができていない物件から順に淘汰されていきます。
差別化のポイントは下記。これらを抑えていれば生き残れる可能性が高くなります
- 圧倒的ビュー
- 圧倒的立地
- 圧倒的安さ
- 圧倒的コスパ
- 圧倒的接客
- 圧倒的奇抜さ
- 圧倒的映え
- 圧倒的クチコミ
詳細は下記にまとめています
https://myzminpaku.com/archives/10950
逆にダメになる物件のパターンは下記5つ
- 古すぎる
- 僻地
- 実家
- 大き過ぎる
- デベロッパー開発物件
これも下記でまとめていますのでどうぞ
https://myzminpaku.com/archives/10957
撤退が一段落して市場が落ち着くと事業も安定してくるはずです
大きな流れの中でいうと、現在は下記のあたりに位置しています。
インバウンド増加
↓
宿泊料金高騰
↓
民泊バブル
↓
民泊新規参入激化
↓
競合過多
↓ （←イマココ）
単価下落
↓
赤字物件増加
↓
売物件増加
↓
市場安定
大きなマーケットの流れをみながら民泊運営をしてみてください。
元Booking.com アカウントマネージャー。数百以上の宿泊施設にウェブ販売をアドバイス。アパートメントタイプから、ビジネス・リゾートホテル、グローバルチェーンまで幅広いタイプの宿泊施設の販促をサポート。OTAの裏事情まで熟知したノウハウでホテル・民泊のウェブ集客をお手伝いします。