地価上昇ランキングで沖縄県が1位に!民泊との関連性を調べてみた

昨日、地価上昇のこんなニュースが飛び込んできました。

 

沖縄県内の地価、4年連続上昇 上昇幅は東京に次ぎ2位に

 

要約すると

 

住宅地は2・4%(前年1・9%) 伸び率全国1位

商業地は4・2%(同3・2%)  伸び率全国4位

工業地は5・2%(同4・2%)  伸び率全国1位

 

との事で、とにかく土地の需要が高くなっているという事らしい。

そこで今回は、せっかくなので民泊と地価上昇の関連性について調べてみました。今後民泊を検討中の方には参考になるはずです。

 

地価変動率と民泊物件との関連性

 

民泊は基本、工業地ではやらないものなので、住宅地と商業地についてのみ分析します。

下の表では、住宅地と商業地の平均の変動率の高い順に上から並べてあります。合わせて、AirLABOさんからデータをお借りしてきて、2017年9月20日現在のAirbnb掲載物件数も併記しています。

 

都道府県 住宅地変動率 商業地変動率 住宅地商業地

平均

民泊物件数
宮城 2.4 4.7 4.75 152
沖縄 3 3.2 4.6 2126
東京 1.9 4.7 4.25 18825
大阪 0 5 2.5 12342
福島 2.1 0.8 2.5 75
福岡 1.1 2.7 2.45 2123
京都 0 4.5 2.25 5645
愛知 0.6 2.4 1.8 735
広島 0.2 1.5 0.95 592
千葉 0.2 1.4 0.9 860
神奈川 0 1.6 0.8 1283
全国 0 1.4 0.7
埼玉 0.1 0.8 0.5 432

 

参考)都道府県別・用途別対前年平均変動率

 

宮城と福島は、原発で地価が激減した反動の上昇と考えられるので、この2県は除外して考えてみます。除外したバージョンが下記

 

都道府県 住宅地変動率 商業地変動率 住宅地商業地

平均変動率

民泊物件数
沖縄 3 3.2 4.6 2126
東京 1.9 4.7 4.25 18825
大阪 0 5 2.5 12342
福岡 1.1 2.7 2.45 2123
京都 0 4.5 2.25 5645
愛知 0.6 2.4 1.8 735
広島 0.2 1.5 0.95 592
千葉 0.2 1.4 0.9 860
神奈川 0 1.6 0.8 1283
埼玉 0.1 0.8 0.5 432

 

概ね民泊物件数と平均変動率は比例していますね。相関係数でいうと0.6だったので、「相関がある」数値です。

 

相関係数         相関関係
0.0~±0.2         ほとんど相関がない
±0.2~±0.4         やや相関がある
±0.4~±0.7         相関がある
±0.7~±0.9         強い相関がある
±0.9~±1.0         きわめて強い相関がある

 

表からは、沖縄の民泊物件数が少ないのと、神奈川の物件数が多めなのがわかりますね。

本来であれば、地価の「上昇率」なので、民泊物件の「上昇率」と比較すべきですが、民泊の上昇率なんてどこを探しても出てこなかったので、今回は上昇率と物件数で比較してみました。これでもある程度どこが今後狙い目なのか、そうでないのかは見えてくるかと思います。

 

細かい地域別でみると

 

都道府県別でなく、もう少し細かい地域別で見てみると、変わった風景が見えてきます。

 

住宅地

1位 北海道倶知安町樺山  +28.6%

2位 福岡県城南区鳥飼     +13.2%

3位 沖縄県那覇市安謝     +13.1%

地価調査 商業地10年ぶりに上昇

 

全てゆかりのある地域だったので、偉そうに解説してみます。

 

倶知安町

昨年も1位は倶知安町。そこで、気になっていたので、今年の4月に取材を兼ねて倶知安町に行って様々な宿のお話を聞いてきました。倶知安町はスキーで有名なニセコの隣で、ほぼニセコです。宜野湾と浦添位の感じです。距離的にもそんな感じ。

 

あの地域は、はっきり行って外国です。建物も待ち行く人も外国人だらけ。世界でも有数のスキーリゾートなので、様々な国からスキーをしに観光客が訪れます。ペンションや宿のオーナーも殆ど外国人。そもそも来る人も経営も外国人なので、訪日観光客に対する偏見や差別のようなものは全くありません。逆に、他地域では強い楽天トラベルやじゃらんの存在感が全く無い。外資系OTAの独壇場でした。

 

また、スキーリゾート過ぎて、夏場は閑散としています。夏、冬の観光客の差が世界一激しいかもしれません。逆を言えば、180日の民泊向きかもしれませんが、いかんせん、民泊出来るような物件は皆無です。殆どが新築のペンションかホテル。

 

倶知安町はあまりにも特殊過ぎる地域なので、全く参考になりません…

 

城南区鳥飼

私は福岡県城南区にある大学を出ているので、この地域には4年程住んでいてある程度知っています。私の在学当時はそこまで熱い地域ではありませんでしたが、当時は建設中だった地下鉄三号線が開通、隣の六本松という地区にあった九州大学が老朽化もあって移転した事による、広大な再開発、そして、大濠公園、天神にも近いアクセスの良さ等が相まってこの地下上昇なのでは無いでしょうか。

ただ、住むには良いけど、民泊というと、都心でも無い、観光地でも無いので、微妙かもしれないですね。

 

那覇市安謝

那覇新都心の一画なのですが、新都心は10年以上前から地価うなぎのぼりだったので、今年でもまだ伸びているというのが逆に驚き。

民泊としては、これまた微妙な地域。安謝というと、川の向こうは浦添市というくらい那覇の外れの地域。しかも、かなり渋滞する地域でもあります。高速入り口にも近く無く、家賃の割に宿泊業の需要としてはそれほど高く無いエリアですね。

 

次に地価上昇するのはどこだ!?

地域別に見ると、民泊をやるにはどうかという地域もありますが、都道府県別で見ると概ね

 

人気観光地→民泊需要→地価上昇

 

というのが分かったかと思います。そこで気になるのは、次はどこの地価が上昇するんだ?という点ですが、予言しておこう!

 

全国で来年地価上昇が最も激しいのは伊良部島である

 

 

伊良部島は、宮古島の隣島ですが、橋がかかってるので、宮古市街地から車で20分。

 

恐らく、ランキングトップで報道されるレベルだと思います。

宮古島を推す理由は下記で細かく説明しているのでご一読下さい

 

沖縄で民泊始めるならここが熱い!大手企業も注目する意外なあの場所を取材してきた

 

ホテル vs 民泊 民泊割合に見る、ガチンコで競合している市町村はココだ! 沖縄編

 

トリップアドバイザーの宮古島ランキング急上昇! その理由を解説します

 

今ならまだ土地も購入可能かも??

 

 

 

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