最終更新日：2026年10月15日
「手数料はいくらですか？」「戸建てでも大丈夫ですか？」「今の代行会社から乗り換えられますか？」
ホテル・民泊の運営代行の商談やお問い合わせで、オーナー様から聞かれることは、実はだいたい決まっています。弊社マイズインバウンドにこれまでいただいたお問い合わせ・商談の記録は約350件。その中身を一件ずつ読み返して分類し、特に多かった質問を12個にまとめました。
「問い合わせる前に、自分の物件が対象になるか知りたい」「代行会社を比べる前に、費用や注意点を押さえておきたい」という方にも役立つよう、お引き受けが難しいケースも包み隠さず書いています。
📝 この記事でわかること
- ✔運営代行の商談で、オーナー様が実際によく聞くこと
- ✔運営代行を任せられる物件・任せにくい物件の違い
- ✔手数料・初期費用・契約期間の考え方
- ✔乗り換え、無人運営、建築前の相談の進め方
3〜30室の民泊・ホテルを
「しっかり稼ぐ」体制へ
数字を見る余裕がない。
一つでも当てはまるなら読んでください！
- なぜ「高稼働なのに儲からない」のか？
- 陥りがちな「7つの誤解」とその解決法
- 利益を4倍にした「7つの施策」の全体像
- 稼働・単価・粗利・直販を底上げする設計図
「稼ぐ宿の虎の巻」を読む »
- 約350件の問い合わせを分類してわかった「よくある相談」
- Q1. どんな物件なら運営代行を任せられますか？
- Q2. 建築前・物件を買う前から相談できますか？
- Q3. 沖縄県外や離島の物件でも対応できますか？
- Q4. 今の代行会社から乗り換えられますか？
- Q5. 運営代行の費用（手数料・初期費用）はいくらかかりますか？
- Q6. 料金設定だけ、初期設定だけなど、一部だけお願いできますか？
- Q7. フロントを置かない「無人運営」にできますか？
- Q8. 清掃や、トラブル時の現地対応はどうなりますか？
- Q9. 収益シミュレーションは出してもらえますか？
- Q10. 予約が入らないのですが、原因は何でしょうか？
- Q11. 旅館業の許可取得や、開業の手続きもお願いできますか？
- Q12. 借り上げ（サブリース）はしてもらえますか？
- お問い合わせの前に準備しておくとスムーズなこと
- まとめ｜まず「任せられるか」を確かめて、比較の時間をムダにしない
- よくある質問
約350件の問い合わせを分類してわかった「よくある相談」
お問い合わせや商談のメモを、相談の中身ごとに分類した結果がこちらです。
問い合わせ・商談で多かった相談テーマ（上位10）
※弊社への問い合わせ・商談の記録 約350件を分類した概数。1件に複数のテーマを含むため、合計は件数と一致しません。
いちばん多かったのは、手数料ではなく「そもそも自分の物件を任せられるのか」という確認でした。続いて、建築前や物件購入前の相談、沖縄県外・離島の物件、乗り換えの相談が並びます。
ここからは、この順番で一つずつお答えしていきます。
Q1. どんな物件なら運営代行を任せられますか？
A. 結論
旅館業の許可を取得した、3室以上（主に5〜30室）の小規模ホテル・アパートメントホテルが中心です。戸建て、1〜2室の物件、民泊新法（住宅宿泊事業）の物件は、現在お引き受けしていません。
問い合わせで最も多かったのが、この質問です。「実家の戸建てを民泊にしたい」「分譲マンションの1室で始めたい」といったご相談も多くいただきますが、弊社がお引き受けしているのは次のような物件です。
| お任せいただける物件 | お引き受けが難しい物件 | |
|---|---|---|
| 許可 | 旅館業（ホテル・簡易宿所）を取得済み、または取得予定 | 民泊新法（住宅宿泊事業）の届出 |
| 規模 | 3室以上（主に5〜30室） | 1〜2室 |
| タイプ | アパートメントホテル・小規模ホテル | 戸建て（新規受付を停止中）、分譲マンションの1戸 |
戸建てや民泊新法の物件をお引き受けしていない理由
理由は大きく2つあります。1つ目は、民泊新法の物件は営業できる日数が年間180日までと決まっていて、運営代行の手数料を払うと手元に残る利益が小さくなりやすいことです。
2つ目は、戸建てや1室だけの物件は、清掃や鍵の受け渡しを1か所にまとめられないことです。手間がかかる割に売上が伸びにくく、オーナー様にとっても手数料に見合う結果を出しにくくなります。
客室が1か所にまとまったアパートメントタイプなら、清掃や備品の補充、ゲスト対応を効率よく回せます。その分、料金設定やOTA（宿泊予約サイト）の運用に力を注げるので、弊社の強みが一番活きるのです。
旅館業と民泊新法の違いは民泊 vs ホテル — 清掃・OTA・無人化までまるわかり！運営の違いを解説で、戸建てが得意な会社も含めた代行会社の比較は沖縄の民泊代行会社おすすめ20社比較｜費用・サービス【2026年版】で紹介しています。
Q2. 建築前・物件を買う前から相談できますか？
A. 結論
はい、むしろ一番おすすめのタイミングです。建ててから、買ってからでは変えられない「客室の広さ」や「立地」について、運営する側の目線でお伝えできます。
「これから土地を買ってホテルを建てたい」「売りに出ている中古ホテルを買うか迷っている」というご相談は2番目に多く、全体の1割以上を占めていました。
計画段階でよくお伝えしていること
📐 計画のうちに決めておきたい5つのこと
- ✔客室を小さく分けすぎない：同じ建物でも、30㎡×12室より60㎡×6室のほうが家族やグループに選ばれやすく、閑散期の値下げ競争にも強くなります
- ✔立地と眺望：海が見える、観光地に近いといった強みは、料金を上げても選ばれる理由になります。強みのない立地は、料金で勝負するしかなくなります
- ✔旅館業が取れるか：用途地域や建物の条件によっては旅館業の許可が取れず、民泊新法でしか営業できないことがあります
- ✔清掃とリネンの動線：リネン庫や清掃用具、ゴミ置き場の位置によって、毎日の清掃コストが変わります
- ✔表面利回りではなく手残り：OTA手数料、清掃費、運営代行費、光熱費を引いたあと、閑散期も含めて採算が合うか
正直にお伝えすると、ご相談いただいた計画のなかには「この条件なら、やめたほうがいいと思います」とお伝えしたものもあります。建ててしまってから気づくより、計画のうちに知っていただくほうが、オーナー様の損が少ないからです。
⚠️ 物件探しや土地探しは行っていません
弊社は運営代行の会社なので、物件や土地のご紹介、売買の仲介は行っていません。候補の物件が決まった段階でご相談いただければ、運営する側の目線で意見をお伝えします。
利回りの見方は不動産賃貸投資と民泊投資の共通点 利回りという落とし穴、アパートメントホテルの特徴はアパートメントホテルとは？無人ホテルを始める前に知っておきたい運営のすべてで詳しく解説しています。
Q3. 沖縄県外や離島の物件でも対応できますか？
A. 結論
沖縄県内は全域に対応しています（宮古島・石垣島の施設も運営しています）。沖縄県外の施設も、ご相談いただけます。
お問い合わせの1割ほどは、沖縄県外の施設からでした。北は北海道から、軽井沢、京都、大阪、淡路島、別府まで、エリアはさまざまです。
料金設定やOTAの運用、ゲストとのメッセージ・電話対応など、運営代行の仕事の多くはオンラインで完結します。そのため、エリアを問わずサポートすることができます。
県外・離島の施設で確認させていただくこと
- ✔近くに清掃をお願いできる会社があるか（すでに清掃の体制があるか）
- ✔鍵の受け渡しや備品の補充など、現地で人の手が必要な作業を誰が担うか
- ✔自治体のルールで、トラブル時に一定時間内で現地へ駆けつけられる体制が求められていないか
特に3つ目は見落としがちです。地域によっては駆けつけの体制が営業の条件になっていて、遠方の代行会社だけでは要件を満たせないことがあります。また、離島で機器を設置する場合は、別途渡航費がかかります。
🗾 現場は自社で回せていて、売上だけ伸ばしたい施設へ
清掃やゲスト対応は自社で回せていて、料金設定やOTAの運用だけを任せたい10室以上の施設には、売上特化伴走サポートがあります。全国の施設が対象です。詳しくは売上特化伴走サポートのページをご覧ください。
Q4. 今の代行会社から乗り換えられますか？
A. 結論
はい、乗り換えのご相談は多く、他社から弊社に切り替えた施設の売上は平均37%上がっています。今の代行会社の違約金を弊社が負担する乗り換えキャンペーンも行っています。まずは、今の代行会社との契約内容（解約の予告期間や違約金）をご確認ください。
乗り換えを考える理由として多かったのは、次のようなものです。
- !稼働率が上がらない、予約がほとんど入らない
- !管理費などの固定費が高く、売上が上がっても利益が残らない
- !連絡が遅い、報告がない、トラブル時の対応に不満がある
- !人数のごまかしなど、ゲストとのトラブルに困っている
乗り換えの流れ
今の契約内容を確認する
解約の予告期間（3か月前など）、最低契約期間、違約金の有無を確認します。ここで開始できる時期がほぼ決まります。
無料相談・現地確認
物件を拝見し、今の売上や稼働率、使っているOTAやシステムをお聞きします。
提案・シミュレーション
料金の付け方やOTAの組み合わせを見直した場合の見込みをお出しします。
契約
電子契約なので、ご来店や押印は不要です。
システム導入・移管
予約管理システムやスマートロックなどを導入・移管します。オーナー様が操作を覚える必要はありません。
サポート開始
ご相談からサポート開始までは、最短2〜3週間です。
乗り換え前に確認しておきたいこと
- ✔OTAのアカウントと口コミ：口コミが多く評価の高いアカウントは大切な資産です。作り直さずに引き継げるか確認しましょう
- ✔今使っているシステム：補助金の条件などで特定のシステムを使い続ける必要があると、移行できないことがあります
- ✔契約の縛り：2年縛りなど、思っていたより長い契約が残っているケースもあります
「違約金がネックで、今の代行会社を解約できない」という方のために、弊社では乗り換えキャンペーンを行っています。
一方で、乗り換えをおすすめしないこともあります。今の代行会社が現地対応までしっかりしていて、不満が「手数料が少し高い」だけなら、無理に替える必要はありません。弊社でも、そうしたケースでは「今のままのほうがいいですよ」とお伝えしています。
乗り換えの注意点はホテル・民泊運営代行会社 乗り換え時の注意点！、人数のごまかしへの対処は無人ホテル・民泊の人数詐欺｜人数ごまかし予約の見抜き方と請求手順でも解説しています。
Q5. 運営代行の費用（手数料・初期費用）はいくらかかりますか？
A. 結論
手数料は毎月の宿泊売上に対する成果報酬で、プランと室数によって4〜15%です。ほかに、システム費用（1戸あたり月4,500円）と、各OTAの手数料がかかります。契約金（通常10万円）は、現在0円キャンペーン中です。
弊社のプランは、お任せいただく範囲によって3つに分かれています。
同じ住所に複数の客室がある場合、室数が多いほど手数料率は下がります。詳しい料金表と料金シミュレーションは料金ページをご覧ください。
手数料以外にかかる費用
契約金通常10万円（現在0円キャンペーン中）
初回契約時のみ。2か月目以降はかかりません
システム費用1戸あたり月4,500円
予約管理システム、サイトコントローラー、タブレットチェックインの利用料
OTA手数料売上の11〜15%程度
各予約サイトに支払う手数料（率はOTAによる）
清掃費清掃会社・客室による
清掃会社への支払い
スマートロック月16,000円〜
使う場合のみ。物理キーボックスなら不要
見積もりを比べるときのポイント
他社と見積もりを比べるときは、手数料率の数字だけでなく、次の点もそろえて比べてください。
- ✔手数料が「売上の◯%」の成果報酬か、毎月の固定費か（固定費型は、売上が少ない月も同じ額がかかります）
- ✔清掃費やリネン代、システム費用が手数料に含まれているか、別にかかるか
- ✔最低契約期間と、途中で解約したときの違約金
- ✔売上が上がらなかったときの扱い
弊社の最低契約期間は1年で、1年を過ぎれば1か月前のご連絡で、違約金なしで解約できます。また、ご契約後（初月を除く）3か月連続で売上が前年を下回った場合は、1年を待たずに違約金なしで解約いただけます。
料金体系の違いは民泊運営代行会社の料金体系比較｜固定費用型 vs 出来高（売上％）型で詳しく比べています。
Q6. 料金設定だけ、初期設定だけなど、一部だけお願いできますか？
A. 結論
単発（スポット）のご依頼はお受けしていません。継続的なサポートのなかで、お任せいただく範囲をプランで選んでいただく形になります。
次のようなご相談は、実はかなり多くいただきます。
- ・PriceLabs（料金設定ツール）の設定だけしてほしい
- ・開業時のOTA登録や初期設定だけ手伝ってほしい
- ・料金の付け方をレクチャーしてほしい
- ・緊急時の駆けつけ、電話対応だけお願いしたい
- ・キーボックスやシステムの導入だけしてほしい
お断りしている理由は、宿の売上は、一度設定して終わりではないからです。料金は需要に合わせて毎日見直す必要がありますし、OTAのプロモーションや口コミへの対応も、続けてこそ効果が出ます。単発の設定だけでは、成果に責任を持てません。
そのうえで、「現場は自分たちで回せるので、売上を伸ばす部分だけ任せたい」という施設には、売上特化伴走サポート（10室以上）やハーフサポートをおすすめしています。
料金設定ツールについてはPriceLabsとは？料金・機能・導入効果を解説｜売上約1.5倍の実例、よくある失敗はホテルのダイナミックプライシングで失敗する5つのパターン｜PriceLabs設定の落とし穴で解説しています。
Q7. フロントを置かない「無人運営」にできますか？
A. 結論
はい。タブレットでのセルフチェックイン、キーボックスやスマートロック、24時間のメッセージ・電話対応を組み合わせて、フロントに人を置かない運営に切り替えられます。
「人手が足りないので無人化したい」「夜間だけ無人にしたい」というご相談も増えています。弊社でも、フロントを置かない施設の運営を数多くお手伝いしています。
無人運営に必要なもの
- ✔セルフチェックイン：タブレットで本人確認と宿泊者名簿の作成を行います
- ✔鍵の受け渡し：キーボックス、またはスマートロックを使います
- ✔ゲスト対応：多言語・24時間のメッセージと電話で、困りごとに対応します
- ✔現地の体制：設備の故障や忘れ物など、人が行く必要があるときに誰が動くかを決めておきます
費用の目安はホテル無人化にかかる費用のページにまとめています。なお、旅館業の無人運営には自治体ごとに基準（フロントに代わる設備や、駆けつけの体制など）があるため、計画の段階で保健所への確認も欠かせません。
無人運営の詳しい中身は無人ホテルのメリット・デメリット ホテル視点とゲスト視点からみるホテルDX、小規模ホテルのための「無人チェックイン」完全ガイド｜導入から運営まで解説もあわせてご覧ください。
Q8. 清掃や、トラブル時の現地対応はどうなりますか？
A. 結論
清掃は、外部の清掃会社と連携して手配します（ハーフサポート・フルサポート）。ゲストからの連絡には24時間対応し、現地での対応が必要なときの役割分担は、契約前に施設ごとに決めておきます。
「オーナーは現地に行けないけれど大丈夫か」「夜中にトラブルがあったらどうなるのか」は、商談でほぼ必ず聞かれる質問です。
実際のトラブルの多くは、Wi-Fiのつなぎ方、エアコンやテレビの使い方、チェックインの方法など、電話やメッセージで解決できるものです。フルサポートでは、これらに多言語・24時間で対応しています。
一方で、設備の故障や鍵のトラブルなど、人が現地へ行かないと解決しないこともあります。そのときに清掃会社、オーナー様、弊社の誰が動くのかを、契約前にはっきり決めておくことが大切です。ここがあいまいなまま始めると、いざというときに対応が遅れ、口コミの評価が下がる原因になります。
🧹 清掃会社は運営の要
清掃の質は、口コミの点数に直結します。清掃会社の選び方は失敗しない清掃会社選びのポイント8選や沖縄の民泊清掃業者おすすめ10社比較｜料金・対応エリア【2026年版】でも紹介しています。
Q9. 収益シミュレーションは出してもらえますか？
A. 結論
はい、無料でお出ししています。周辺の宿の実績や季節ごとの需要をもとに、売上だけでなく、経費を引いた「手残り」まで試算します。
「購入するか判断したい」「銀行に提出する資料がほしい」「社内の会議で使いたい」など、目的はさまざまです。必要な情報は、記事の後半の「お問い合わせの前に準備しておくとスムーズなこと」にまとめています。
シミュレーションを見るときの注意点
運営代行会社のシミュレーションは、契約を取りたいがために数字が甘くなりがちです。弊社のものも含めて、次の点を必ず確認してください。
- ✔繁忙期だけでなく、閑散期の稼働率と単価も現実的か
- ✔OTA手数料、清掃費、運営代行費、システム費用、光熱費が引かれているか
- ✔周辺の似た宿の実績と比べて、無理のない数字か
盛った数字の見抜き方は民泊の悪徳業者・詐欺の手口4選｜偽稼働率と盛った収支の見抜き方で詳しく解説しています。
Q10. 予約が入らないのですが、原因は何でしょうか？
A. 結論
多いのは「掲載しているOTAが少ない」「料金を固定のまま動かしていない」「写真や説明文で魅力が伝わっていない」の3つです。まずはデータを見て、原因を切り分けるところから始めます。
「自分で運営しているけれど全然予約が入らない」「代行会社に任せているのに稼働率が一桁」というご相談も少なくありません。よくある原因と見直しのポイントは次のとおりです。
| よくある原因 | 見直しのポイント | |
|---|---|---|
| OTA | Airbnbなど1〜2サイトだけに掲載 | 室数に合わせて国内外のOTAを組み合わせる |
| 料金 | 1年を通して同じ料金 | 需要に合わせて毎日調整する（ダイナミックプライシング） |
| 見せ方 | 写真が暗い・少ない、説明が足りない | 写真を撮り直し、客室の強みが伝わる説明にする |
| 口コミ | 件数が少ない、低評価に返信していない | 清掃の質を上げ、口コミに丁寧に返信する |
特に客室数の多いホテルタイプは、AirbnbとBooking.comの2サイトだけでは客室が埋まりません。国内OTAやGoogleマップからの集客も必要になります。
ただし、立地や建物そのものに原因がある場合は、運営の工夫だけでは限界があります。その場合も正直にお伝えしたうえで、できることをご提案します。
売上を伸ばす考え方は宿泊業で利益を増やす4つの方法｜稼働率・単価・物件数・経費の基本を整理する、OTAの組み合わせは【沖縄版】OTA集客力ランキング！ オススメOTAの組み合わせもご紹介！で紹介しています。
Q11. 旅館業の許可取得や、開業の手続きもお願いできますか？
A. 結論
許可の申請そのものは行政書士の業務になるため、弊社では代行していません。開業後の運営を見すえたアドバイスは、計画の段階からさせていただきます。
「民泊の申請だけお願いしたい」「旅館業の取得から手伝ってほしい」というご相談もいただきます。許可申請の書類の作成や提出は行政書士の専門分野なので、行政書士に依頼するのが確実です。
なお、Q1でお伝えしたとおり、弊社では民泊新法（住宅宿泊事業）の物件はお引き受けしておらず、旅館業を取得した物件のみサポートしています。これから始める方は、旅館業が取れる物件かどうかを最初に確認してください。
開業までの流れは民泊を始めるための完全ガイド：手続きと成功の秘訣で紹介しています。
Q12. 借り上げ（サブリース）はしてもらえますか？
A. 結論
行っていません。弊社は運営代行の会社なので、宿泊売上はオーナー様に入り、その売上に応じて手数料をいただく仕組みです。
「借り上げて運営してくれる会社を探している」「建物ごと貸したい」というご相談もありますが、借り上げ（家賃保証）は行っていません。
運営代行は、売上が伸びればオーナー様の収入が増え、弊社の手数料も増える仕組みです。オーナー様と同じ方向を向いて売上を伸ばすことに集中できるのが、この形の良いところだと考えています。
お問い合わせの前に準備しておくとスムーズなこと
次の情報がそろっていると、初回のご相談から具体的なお話ができます。わからない項目があっても大丈夫です。
📋 ご相談前のチェックリスト
- ✔物件の所在地（だいたいの場所でも可）
- ✔室数と、各部屋の広さ・間取り・最大人数
- ✔許可の種類（旅館業を取得済み、または取得予定）
- ✔営業中なら、直近1年の売上・稼働率・平均単価と、使っているOTA・システム
- ✔乗り換えの場合は、今の代行会社との契約内容（解約の予告期間・違約金）
- ✔開業、または切り替えの希望時期
- ✔物件の写真や図面（あれば）
まとめ｜まず「任せられるか」を確かめて、比較の時間をムダにしない
約350件の問い合わせを振り返ると、オーナー様がまず知りたいのは「自分の物件を任せられるか」でした。
✅ この記事のポイント
- ✔対象は、旅館業を取得した3室以上の小規模ホテル・アパートメントホテル。戸建て、1〜2室、民泊新法の物件は対象外
- ✔建築前・購入前の相談がいちばん効果的。客室の広さと立地は、後から変えられない
- ✔乗り換えは、今の契約の解約条件と、OTAの口コミを引き継げるかを先に確認
- ✔手数料は率だけでなく、固定費・別にかかる費用・契約期間までそろえて比べる
- ✔単発の設定だけの依頼は不可。お任せいただく範囲はプランで選ぶ
弊社マイズインバウンドは、沖縄県内を中心に約200室のホテル・民泊の運営をサポートしています。「うちの物件は対象になる？」という確認だけでも、お気軽にご相談ください。
よくある質問
何室から運営代行を依頼できますか？
3室以上が対象です（主に5〜30室の小規模ホテル・アパートメントホテル）。1〜2室の物件はお引き受けしていません。
民泊新法（住宅宿泊事業）の物件にも対応していますか？
対応していません。旅館業の許可を取得した物件のみサポートしています。
戸建ての運営代行はお願いできますか？
現在、戸建てタイプの新規受付は停止しています。
手数料は何に対してかかりますか？
毎月の宿泊売上に対する成果報酬です。プランと室数により4〜15%で、OTAの手数料は別にかかります。
初期費用はかかりますか？
通常は初回契約時のみ契約金10万円がかかりますが、現在は0円キャンペーン中です。別に、システム費用が1戸あたり月4,500円かかります。
最低契約期間はありますか？
1年です。1年を過ぎれば、1か月前のご連絡で違約金なしで解約できます。初月を除き3か月連続で売上が前年を下回った場合は、1年を待たずに違約金なしで解約できます。
相談から運営開始まで、どのくらいかかりますか？
最短2〜3週間です。乗り換えの場合は、今の代行会社の解約予告期間によって開始時期が決まります。
沖縄県外の施設にも対応していますか？
はい。沖縄県内は宮古島・石垣島を含む全域に対応しており、県外の施設もご相談いただけます。
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- 利益を4倍にした「7つの施策」の全体像
- 稼働・単価・粗利・直販を底上げする設計図
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Booking.com 那覇オフィス立ち上げ時 から数百以上の宿泊施設にウェブ販売をアドバイス。アパートメントタイプから、ビジネス・リゾートホテル、グローバルチェーンまで幅広いタイプの宿泊施設の販促をサポート。
現在は沖縄県を中心に200室以上の宿をサポート中。
OTAの裏事情まで熟知したノウハウでホテル・民泊のウェブ集客をお手伝いします。