最終更新日：2026年9月24日
民泊オーナーを騙すとしたらこんなことができてしまうという例をご紹介します。
弊社が騙すという意味ではなく、あくまで注意喚起として、こんな事ができてしまうよという例です。一部は実際に行っている悪徳業者もいるかもしれません。
民泊物件購入や運営代行を検討中のオーナー様はご参考に
こんな方は要注意です
☑民泊物件の購入を検討していて、売主や仲介業者から収支シミュレーションを受け取った
☑稼働中の売却物件を、Airbnbのカレンダーの埋まり具合で判断しようとしている
☑運営代行会社から「独自の集客ルートがある」と提案されている
☑「近くに大型施設ができるから将来安泰」と物件を勧められている
人手不足で宿泊施設の運営が
回りにくくなっている方へ
客室は埋まっている。予約も入っている。
それでも、問い合わせ対応、夜間の電話、チェックイン案内、鍵の受け渡し、清掃手配、予約サイトの更新まで、自社で対応し続けるのは大きな負担です。
特に、採用が難しく現場の人が足りない、
オーナー自身が夜まで対応している…
そのような状態では、宿が好調でも運営は苦しくなります。
今の課題は、売上ではなく運営が人に依存していることです。
予約受付から宿泊終了までの流れを見直し、人が少なくても回る仕組みを整えましょう。
マイズインバウンドに依頼するメリット
- 人がいなくても回る運営体制を相談できる
- 日々の対応業務をまとめて任せられる
- オーナーや現場の負担を減らせる
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- 今の運営方法の見直しができる
宿が順調でも、運営が回らなければ長く続きません。
まずは無料相談で、「人が少なくても回る運営」の形を具体的に整理してください。
民泊の悪徳業者がやりがちな4つの手口
運営代行の提案でも、民泊物件の売買でも、オーナー側が見抜きにくい詐欺まがいの手口があります。本記事で取り上げるのは次の4つです。
手口① ウソシミュレーション｜収支シミュレーションを盛る
現実的にはありえないシミュレーションを出してオーナーをその気にさせる手法。単価や稼働率ひとつで収支はかなり変わってきます。
■素人では加工を見抜きにくい
良く見えるように加工するのは簡単ですが、素人ではなかなか判別がつきませんのでご注意ください。
■対策：業者のシミュレーションは7掛けで見る
業者のシミュレーションは７掛けくらいで見ておいた方がいいでしょう。
収支を左右する稼働率・単価の考え方は 宿泊業で利益を増やす4つの方法｜稼働率・単価・物件数・経費の基本 で整理しています。
手口② ニセ稼働率｜売止で稼働率を高く見せる
稼働中の売却物件がある場合、購入者は購入前にその物件のリスティングを見に行きます。
Airbnbでは販売ページのカレンダーで売り切れ日が確認できる為、そこで売り切れが多い＝高稼働だと購入する側も乗り気になってしまいます。
日付を検索すると、こんな感じで予約で埋まっている日はグレーアウトされて 取り消し線 がつきます。
■売止でもカレンダーは「埋まっている」ように見える
ところが、管理画面でただ売止をしているだけだとしたらどうでしょうか。実際には低稼働なのに、高稼働に見えてしまいます。
買い手側は「こんなに予約がはいるならいい物件だ！」と思うでしょう。
そういった裏事情も考慮してしっかり判断してください
購入前に確認したいこと
✔カレンダーの見た目だけで稼働率を判断しない
✔OTAの予約一覧や売上明細など、実際の予約実績を見せてもらう
✔OTAからの入金履歴と売上の数字が合っているかを確かめる
民泊物件の譲渡・購入の進め方は 沖縄で民泊譲渡を成功させる方法：完全ガイド もあわせてどうぞ。
手口③ 誇張集客ルート｜運営代行のトラブルで多い「独自集客」
よくあるのが
「旅行会社と太いパイプがある」
「自社サイト予約を増やす独自ノウハウがある」
とうたい、いざ稼働し始めるとOTA集客のみだったというパターン
■対策：具体的な集客ルートと割合を聞く
独自集客がある場合は具体的なルート、その割合も聞いてみましょう
1棟貸しの集客が実際どのOTAで成り立っているかは 1棟貸し民泊のOTAはBooking.comとAirbnbの2本体制がベスト、代行会社選びの基準は 民泊運営代行の料金体系が激変｜値下げ合戦時代にオーナーが選ぶべき基準 で解説しています。
手口④ 過大な市場予測｜「近くにテーマパークができる」
「近隣にテーマパークができる」と、あたかも将来安泰であるかのようにアピール。
■開発予定エリアは競合も集まる
テーマパークができるのはみんな知ってます。みんな仕掛けてます。
物件自体に魅力がないとただ競争が激しいエリアの物件を掴まされることになるので注意してください。
競合が多いエリアの見分け方は 沖縄の民泊・ホテル開業で失敗しないエリア選定｜宿泊統計から読み解く競合過多の地域 を参考にしてください。
■その物件が売りに出ている理由を考える
民泊売却サイトをみているとこのような物件がゴロゴロ出てきます。
うまくいかなかったからこそその物件は売りに出ているのではありませんか？
よくよく物件の品質を見極めてください
避けたい物件の特徴は 失敗する民泊の特徴5選 こういった物件は選んではいけない！ にまとめています。
よくある質問
民泊業者がオーナーを騙す手口にはどんなものがありますか？
この記事では4つの手口を紹介しています。現実的にはありえない収支を見せる「ウソシミュレーション」、Airbnbのカレンダーを売止で埋めて高稼働に見せる「ニセ稼働率」、実際にはOTA集客だけなのに独自の集客ルートがあるとうたう「誇張集客ルート」、「近隣にテーマパークができる」などと将来安泰に見せる「過大な市場予測」です。
業者が出す民泊の収支シミュレーションはどう見ればいいですか？
単価や稼働率ひとつで収支はかなり変わるため、良く見えるように加工するのは簡単で、素人にはなかなか判別がつきません。業者のシミュレーションは7掛けくらいで見ておくのがおすすめです。
Airbnbのカレンダーが埋まっている民泊物件は高稼働だと判断していいですか？
カレンダーだけで判断するのは危険です。Airbnbの販売ページでは、予約で埋まっている日がグレーアウトされて取り消し線がつきます。ところが管理画面で売止にしているだけでも埋まっているように見えるため、実際には低稼働の物件が高稼働に見えてしまうことがあります。
「旅行会社と太いパイプがある」という運営代行会社は信用できますか？
「旅行会社と太いパイプがある」「自社サイト予約を増やす独自ノウハウがある」とうたいながら、いざ稼働し始めるとOTA集客のみだったというのはよくあるパターンです。独自の集客があると言われたら、具体的なルートとその割合を聞いてみましょう。
「近くにテーマパークができる」とアピールされた物件は将来も安泰ですか？
安泰とは限りません。テーマパークができることはみんな知っていて、みんな仕掛けています。物件自体に魅力がないと、ただ競争が激しいエリアの物件を掴まされることになります。
民泊売却サイトに出ている物件を買うときは何に気をつければいいですか？
民泊売却サイトには「近隣にテーマパークができる」とアピールする物件が数多く出ています。うまくいかなかったからこそ売りに出ているのではないか、という視点を持ち、物件の品質をよく見極めてください。
この記事の内容は誰に向けたものですか？
民泊物件の購入や運営代行の依頼を検討しているオーナーの方に向けた注意喚起です。紹介しているのは「こんなことができてしまう」という例ですが、一部は実際に行っている業者もいるかもしれません。
まとめ｜民泊業者の手口を見抜くために
4つの手口と対策
✔ウソシミュレーション：業者の収支シミュレーションは7掛けで見る
✔ニセ稼働率：カレンダーの売り切れ＝予約とは限らない。実績の数字で確かめる
✔誇張集客ルート：独自集客は具体的なルートと割合まで聞く
✔過大な市場予測：開発計画より物件自体の魅力と、売りに出ている理由を見極める
どれも違法とまでは言い切れない一方で、オーナーにとっては詐欺同然の損失につながりかねない手口です。
これから宿をしかけていく場合は、上記の点に注意しながら騙されないように気をつけてください。
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現在は沖縄県を中心に200室以上の宿をサポート中。
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