沖縄で民泊譲渡を成功させる方法：完全ガイド

公開日: 2024年8月28日

最終更新日 : 2024年9月3日

沖縄の民泊市場は人気が高まっており、民泊譲渡を考えるオーナーも増えています。本記事では、沖縄で民泊譲渡を成功させるためのポイントや注意点について詳しく解説します。

沖縄民泊譲渡の基本情報

民泊譲渡の流れ
沖縄で民泊を譲渡する場合、まず、譲渡を希望する物件の所有者と連絡を取り、譲渡の意向を伝えます。その後、物件の価格や条件などの詳細な情報について話し合い、合意に至れば、売買契約を締結します。契約書には、物件の価格、支払い方法、引き渡し時期、違約金などの重要な事項を明記する必要があります。契約が完了したら、所有者は物件の所有権を譲渡者に移転し、譲渡者は物件の所有者となります。

必要な書類と手続き
民泊譲渡には、以下の書類が必要となります。

• 物件の登記簿謄本
• 物件の固定資産税評価証明書
• 民泊事業の許可証
• 建築確認済証
  *賃貸借契約書
• 売買契約書

また、手続きとしては、以下のものがあります。

• 所有権移転登記
• 民泊事業の許可証の変更手続き
  *賃貸借契約書の変更手続き

これらの書類や手続きは、不動産会社や司法書士などの専門家に依頼することで、スムーズに進めることができます。

譲渡金の相場

物件自体を購入するのか、賃貸の営業権を取得するのかによって変わってきます。物件購入の場合は不動産取得になる為、数千万円〜数億になる場合もあります。

営業権の譲渡金は、物件の立地、規模、設備、収益性などによって大きく異なります。一般的には、1部屋あたり100万円から500万円程度が相場と言われています。しかし、人気の高いエリアや収益性の高い物件では、1,000万円を超える場合もあります。

あくまで営業権、内装家具家電の譲渡になる為、別途賃料が発生します。

トランビ等のM&Aサイトに多くの営業権譲渡の情報が出ていますので相場を把握する為に確認してみてください。

譲渡金の価格は、物件の収益性を基に算出されることが多くなります。収益性の高い物件は、譲渡金が高くなる傾向があります。そのため、譲渡金を検討する際には、物件の収益性をしっかりと確認することが重要です。

沖縄で人気の民泊エリア

那覇市

那覇市は、沖縄県の中心地であり、観光客が多く訪れるエリアです。国際通りや首里城など、多くの観光スポットがあり、アクセスも良好です。そのため、那覇市の民泊物件は、高い収益が見込めることから、譲渡市場でも人気があります。

那覇市で民泊を譲渡する場合、物件の立地が重要となります。国際通りなどの観光スポットに近い物件は、高い収益が見込める一方、価格も高くなる傾向があります。一方、少し離れた場所にある物件は、価格が抑えられる一方、収益性も低くなる可能性があります。そのため、物件の立地と収益性をバランスよく検討することが重要です。

那覇市は通年で需要が安定しているのが魅力です

恩納村

恩納村は、沖縄本島西海岸に位置するリゾートエリアです。美しいビーチやマリンスポーツが楽しめることから、国内外から多くの観光客が訪れます。恩納村の民泊物件は、リゾート感を味わえることから、高い人気を誇ります。

恩納村で民泊を譲渡する場合、物件の立地だけでなく、設備も重要となります。プールやジャグジーなどの設備が充実している物件は、高い収益が見込める一方、価格も高くなる傾向があります。一方、設備がシンプルな物件は、価格が抑えられる一方、収益性も低くなる可能性があります。そのため、物件の設備と収益性をバランスよく検討することが重要です。

恩納村はいわゆるリゾートエリアと言われる場所で、夏場は稼働率、宿泊単価が高騰する一方、夏以外の時期は非常に低稼働、低単価になる為、その点に注意が必要です。

北谷町

北谷町は、沖縄本島中部に位置し、アメリカンビレッジや美浜タウンリゾートなど、外国人観光客に人気のあるエリアです。夜のエンターテインメントやショッピング、レストランが充実しており、観光客が多く訪れるため、北谷町の民泊物件も高い収益が見込めます。

北谷町で民泊を譲渡する場合、物件の立地と周辺のアメニティが重要です。観光スポットや飲食店、ショッピング施設に近い物件は高い収益が見込めますが、その分価格も高くなる傾向があります。一方で、観光スポットから少し離れた物件は価格が抑えられる一方で、収益性も低くなる可能性があります。そのため、物件の立地と周辺のアメニティをバランスよく考慮することが重要です。

近年、恩納村の需要を取り込んでいるのが北谷町。夏場以外もある程度の需要が見込めます。また、インバウンドや若者に人気のエリアである為、長期的に需要が安定しているとも言えるでしょう。

石垣市

石垣市は、八重山諸島の主要都市で、美しい自然景観と豊かな文化が魅力です。石垣島の周辺には美しいビーチやサンゴ礁が広がり、ダイビングやシュノーケリングなどのアクティビティが楽しめます。そのため、石垣市の民泊物件は、自然を満喫したい観光客に人気があります。

石垣市で民泊を譲渡する場合、物件の立地と自然環境の近さが重要です。海に近い物件や観光スポットへのアクセスが良い物件は、高い収益が見込める一方で、価格も高くなる傾向があります。一方、自然から離れた物件は価格が抑えられる一方で、収益性も低くなる可能性があります。そのため、自然環境と収益性をバランスよく考慮することが大切です。

あまり知られていませんが、石垣市は欧米人から人気で非常に多くのヨーロッパ人が宿泊します。例えば下記は弊社でサポートする石垣市にあるホテルのゲスト国籍割合です

約半数をヨーロッパ系が締めています。沖縄だと通常は台湾、香港、韓国が多くなるのですが、石垣になるとガラリと変わってきます。ヨーロッパからのゲストは東京や大阪で入国して、国内線で石垣まで来る為、統計上は東京、大阪に入国となります。データには出てこないこのような傾向も把握しておく必要があるでしょう

民泊譲渡における収支

収支報告の重要性

民泊譲渡において、収支報告は非常に重要です。収支報告は、物件の収益性を示すものであり、譲渡金の価格交渉や投資判断に役立ちます。また、収支報告は、過去の収益状況を把握することで、今後の収益予測を行うための重要な資料となります。

収支報告には、収入と支出を明確に記載する必要があります。収入には、宿泊料金、清掃料金、駐車場料金などが含まれます。支出には、家賃、光熱費、水道代、通信費、保険料、修繕費、人件費などが含まれます。収支報告書には、これらの収入と支出を詳細に記載し、収益状況を分かりやすく示す必要があります。

収支報告の具体例

収支報告の具体例を以下に示します。

項目	収入	支出
宿泊料金	1,000,000円
清掃料金	100,000円
駐車場料金	50,000円
合計	1,150,000円
家賃		500,000円
光熱費		100,000円
水道代		50,000円
通信費		30,000円
保険料		20,000円
修繕費		10,000円
人件費		200,000円
合計		910,000円
純利益		240,000円

この例では、宿泊料金、清掃料金、駐車場料金などの収入が1,150,000円、家賃、光熱費、水道代などの支出が910,000円となり、純利益は240,000円となっています。

運営代行会社に依頼する場合は別途10%〜20%の代行手数料がかかってきます。

収益を高めるためのポイント

民泊の収益を高めるためには、以下のポイントを意識することが重要です。

• 適切な価格設定
• 空室率の削減
• 顧客満足度の向上
  *運営コストの削減

適切な価格設定は、収益を大きく左右する要素の一つです。競合他社の価格を調査し、自社の物件の立地や設備などを考慮して、適切な価格を設定する必要があります。

空室率を削減するためには、予約サイトへの掲載やプロモーション活動など、集客活動を積極的に行う必要があります。また、顧客満足度を高めることで、リピーターを増やし、空室率を抑制することができます。

運営コストを削減するためには、電気や水道などの光熱費を節約したり、清掃やメンテナンスなどの業務を効率化したりする必要があります。

トラブルを避けるための対策

詐欺やトラブルを防ぐ方法

民泊譲渡では、詐欺やトラブルに巻き込まれるリスクがあります。詐欺やトラブルを防ぐためには、以下の点に注意する必要があります。

*不動産会社や仲介業者を選ぶ際には、信頼できる業者を選ぶことが重要です。

• 契約書の内容をしっかりと確認し、不明な点は質問する必要があります。
  *譲渡金は、信頼できる方法で支払う必要があります。
  *物件の状況を事前にしっかりと確認する必要があります。

信頼できる不動産会社や仲介業者を選ぶためには、複数の業者から見積もりを取り、比較検討することが重要です。また、過去の取引実績や評判などを調べることも有効です。

契約書の内容をしっかりと確認することは、トラブルを防ぐために非常に重要です。特に、物件の価格、支払い方法、引き渡し時期、違約金などの重要な事項は、しっかりと確認する必要があります。不明な点は、遠慮なく質問する必要があります。

譲渡金は、信頼できる方法で支払う必要があります。現金で支払う場合は、受け取り時に金額を確認する必要があります。銀行振込で支払う場合は、振込先口座を確認し、誤って振込しないように注意する必要があります。

物件の状況を事前にしっかりと確認することは、トラブルを防ぐために非常に重要です。物件の構造や設備、周辺環境などを実際に確認し、問題がないかを確認する必要があります。

トラブル事例とその解決策

民泊譲渡では、様々なトラブルが発生する可能性があります。以下に、よくあるトラブル事例とその解決策を紹介します。

• 物件の瑕疵
  *収益の虚偽表示
  *契約違反

物件の瑕疵とは、物件に隠れた欠陥があることです。例えば、雨漏りやシロアリ被害などが挙げられます。物件の瑕疵が見つかった場合は、売主に対して修理や補償を求めることができます。

収益の虚偽表示とは、売主が物件の収益を実際よりも高く表示していることです。収益の虚偽表示が見つかった場合は、売主に対して損害賠償を求めることができます。

契約違反とは、売主または買主が契約書の内容に違反した場合です。例えば、売主が物件の引き渡しを遅延した場合や、買主が代金を支払わなかった場合などが挙げられます。契約違反が発生した場合、契約書の内容に基づいて解決する必要があります。

一般的に　売りに出ている＝収益が上がらない為に手放す　という例が多くなります。理由もなく売りに出ている物件や長期間販売されている物件には注意した方がいいでしょう。

法律上の注意点

民泊譲渡には、法律上の注意点がいくつかあります。以下に、主な注意点を紹介します。

• 民泊事業の許可
• 建築基準法
• 賃貸借契約
  *不動産登記

民泊事業を行うためには、事前に地方自治体から許可を得る必要があります。許可を得ずに民泊事業を行うと、罰則が科せられる場合があります。

建築基準法では、民泊物件の構造や設備に関する基準が定められています。民泊物件を建築または改修する際には、建築基準法に適合している必要があります。

民泊物件を賃貸する場合、賃貸借契約を締結する必要があります。賃貸借契約には、賃料、期間、解約条件などの重要な事項を明記する必要があります。

民泊物件の所有権を譲渡する場合、不動産登記を行う必要があります。不動産登記は、所有権の移転を公示するものであり、所有権の明確化に役立ちます。

まとめ

沖縄民泊譲渡で成功するための総括

沖縄で民泊を譲渡する際には、物件の立地、規模、設備、収益性などを総合的に判断し、慎重に進める必要があります。また、収支報告をしっかりと作成し、収益性を把握することも重要です。さらに、詐欺やトラブルに巻き込まれないよう、注意が必要です。

民泊譲渡は、収益性の高いビジネスモデルですが、リスクも伴います。成功するためには、事前にしっかりと準備を行い、専門家のアドバイスを受けることが重要です。

今後の参考情報

今後の民泊譲渡に向けて、以下の情報を参考にしてください。

• 民泊関連の法律や条例
• 民泊事業の許可申請の手続き
  *民泊物件の収益性に関する情報
  *民泊運営に関するノウハウ

民泊関連の法律や条例は、自治体によって異なる場合があります。そのため、事前に自治体のホームページなどで確認する必要があります。

民泊事業の許可申請の手続きは、自治体によって異なります。事前に自治体の窓口で確認する必要があります。

民泊物件の収益性に関する情報は、不動産会社や民泊運営会社から入手することができます。

民泊運営に関するノウハウは、書籍やインターネットなどで学ぶことができます。

Q&A

Q.民泊譲渡には、どのような資格が必要ですか？

A.民泊譲渡に特別な資格は必要ありません。ただし、民泊事業を行うためには、地方自治体から許可を得る必要があります。

Q.民泊物件の収益性をどのように確認すればよいですか？

A.民泊物件の収益性を確認するためには、過去の収支報告書を確認したり、不動産会社や民泊運営会社に相談したりすることができます。

Q.民泊譲渡でトラブルが発生した場合、どうすればよいですか？

A.民泊譲渡でトラブルが発生した場合、弁護士や司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。