公開日: 2018年9月16日
最終更新日 : 2018年9月21日 追記
そうこうしているうちに最新のデータが出てきたのでその数字を元に2018年9月21日修正しています。意外と儲かってるやないの！！！
民泊運営代行（住宅宿泊管理業者）ってどれくらい儲かるの？気になっている方も多いと思います。今日は民泊ホストでは無く、ホストをサポートする民泊運営代行（住宅宿泊代行業者）にスポットを当ててみたいと思います。民泊運営をするには、民泊運営代行業者（住宅宿泊管理業者）に委託する必要があり、マイズみんぱくドットコムでも代行業者を過去にご紹介しておりますが、今日はそれらの代行業者がいったいいくら儲かっているのか？というのを各種データを元におせっかいにも計算してみました（笑）代行業者からすると余計な事すんな！ってなりますが、面白そうなので参考程度に読んでみて下さい。
計算の元データはこちら！
まず、計算の前提となるデータから。
民泊物件数
沖縄県＋那覇市の民泊の件数は2018年8月31日時点で → 9月14日時点で下記になります。
民泊届出件数 ＝ 沖縄県430件＋那覇市59件＝ 489件 沖縄県510件＋那覇市60件＝570件
受理件数 ＝ 沖縄県326件＋那覇市24件＝ 350件 → 沖縄県436件＋那覇市25件＝ 461件
参考）
8月31日時点の民泊ホストの届出受付は8,272件、2週間で約700件増
9月14日時点の民泊ホストの届出提出は8,926件、登録申請は管理業者1,292件、仲介業者62件
沖縄県の110件増加に比べて那覇市の増加はわずか1件！！いかに那覇市が厳しいかがわかりますね。
350件 → 461件が民泊のパイです。
住宅宿泊管理業者数
ついで管理業者はこちらに2018年8月23日時点での登録簿が公開されていて（9月21日時点で増加無し）、トータル55社。ただ、ここで気をつけたいのは、この55社全てが民泊運営を代行しているのでは無いという点。民泊は新しい形態だけにチャンスになるかも！という事でとりあえず登録だけしてみた業者が結構あるのです。掲載の業者には電話で確認しましたが、その多くは「とりあえず業者」でした。
住宅宿泊管理業者に登録するにあたり、宅建業を営む事業者は簡単に登録出来る為、宅建登録のある不動産業は容易に住宅宿泊管理業登録が出来てしまうのです。公開登録簿にも不動産業者の名前が多く記載されていますね。
そこで、この55業者を下記に分類してみました。
A 民泊専門業者
B とりあえず業者（別に本業があってウェブサイトに民泊の記載が無い、もしくは小さな記載)
C ウェブサイトが存在しない
D 個人名
55業者のうち民泊専門業者は12業者で全体の22%でした。
とりあえずでも民泊運営を代行している会社もありますが、運営数は少ない上、本業の片手間にやっているので今後もそこまで代行する数は増えないだろうと推測。
ウェブサイトが存在しないのは、現在準備中か、検索にもひっかからないサイト。管理を受託できるのは身内からの依頼くらいでしょう。
個人名で運営されている方は未知数。全てウェブサイトも存在しませんでした。自己所有の物件かもしれませんね。
それらを踏まえて、実際に民泊運営を行っているのは主に12の専門業者という前提で専門業者の数を元に計算してみます。
461件の民泊を12業者で割ると1業者あたり38件の運営という計算になります。民泊新法前から事業を行なっている業者は多いし、新しい業者は管理数はかなり少ないかとは思います。業者間のバラツキもありますが、あくまで平均値の38件で話を進めます。統計的に時が経てば平均に落ち着くはずです。
雑記
不動産業者って、最もITからかけ離れた業態です。逆に民泊運営はそのほとんどがウェブ上での運営になってきます。両者は似て非なるものなので、不動産業者が民泊運営を行うのはかなりハードルが高いと思われます。片手間運営代行よりも、実績のある運営専業会社に委託する方がその後の稼働もよくなると思います。
平均単価
次は民泊の単価。いつものようにAirLABOさんからデータをお借りしてきました。
沖縄県全体のデータ 9月12日現在
平均宿泊料金/日
10516円
Airbnbには旅館業取得済みの施設も含まれます。その為、掲載数が民泊受理件数より大幅に多くなっています。旅館業取得済み=180日制限無しなので、「平均宿泊売上/月」というのは民泊には参考になりません。その為、1日の平均宿泊料金を元に計算します。
以上の数字を元にしたホスト側の最大収益は
180泊☓10516円＝1,892,880円
一日のカウント
１日 ＝ 正午から翌日の正午まで
http://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html
管理手数料
管理手数料は業者によってまちまちですが、10%〜30%で、最多価格帯は20%なので20%で計算してみます。10%というのは東京の大手の最安値、30%というのは高級路線のかなりレアなケースで、ほとんどは20%くらいの手数料になるようです。
民泊運営代行のもうけはコレだ！！もうけ一覧表
以上の数字を元に管理物件数、稼働日数にどの程度もうかるのか一覧にしてみました。
民泊管理業者の稼働日数別 年間手数料収入
| 年間稼働日数 | |||
| 代行物件数 | 180日 | 90日 | 60日 |
| 1 | ¥378,576 | ¥189,288 | ¥126,192 |
| 5 | ¥1,892,880 | ¥946,440 | ¥630,960 |
| 10 | ¥3,785,760 | ¥1,892,880 | ¥1,261,920 |
| 15 | ¥5,678,640 | ¥2,839,320 | ¥1,892,880 |
| 20 | ¥7,571,520 | ¥3,785,760 | ¥2,523,840 |
| 25 | ¥9,464,400 | ¥4,732,200 | ¥3,154,800 |
| 30 | ¥11,357,280 | ¥5,678,640 | ¥3,785,760 |
| 35 | ¥13,250,160 | ¥6,625,080 | ¥4,416,720 |
| 38 | ¥14,385,888 | ¥7,192,944 | ¥4,795,296 |
| 40 | ¥15,143,040 | ¥7,571,520 | ¥5,047,680 |
| 45 | ¥17,035,920 | ¥8,517,960 | ¥5,678,640 |
| 50 | ¥18,928,800 | ¥9,464,400 | ¥6,309,600 |
38物件の管理だと、180日稼働させて最大で1400万円の収益。稼働日数が60日程度と悪い方に仮定しても480万円。国税庁の発表によると、サラリーマンの平均年収は約467万円なので、60日しか稼働しなくてもサラリーマンは超えちゃいますね。
ただ、初年度からマックスの180日稼働させられる業者はなかなかいないかと思います。実際に夏の繁忙期の稼働率が55%程度だったので、年間だと100日前後になると推測。
平均管理物件数が38件、予測稼働日数が100日程度と考えると、
年間800万円
が手数料収入となりますね。十分やないかい！！！ また、今年は初年度なので、慣れてくれば稼働日数も180日に近づけられますし、物件数自体もどんどん増えてきているので（事実2週間で111件増）、代行物件数もさらに多くなれば従業員雇って拡大というのも可能かもしれません。
民泊運営代行の拡大路線の落とし穴
民泊を運営して、180日を余裕で超えそうな物件は、いっそ旅館業を取得させて365日稼働できるように提案するのも代行業者の仕事になるはずです。そうなった場合、通年稼働出来る上、民泊新法の行政への日数報告義務も無くなるので、楽な上に代行業者の儲けも上がる！と考えるのは早計です。
旅館業取得済みの宿の運営を代行する場合は代行業者の登録というのが必要無く、沖縄県内でも既に手数料5%程度で事業を行なっている業者が存在します。稼働が180日を超えるような物件に対して旅館業取得を促すのはホストの事を考えて当然ですが、その場合は手数料の見直しも同様に行わないとホストに見放されてしまうのでご注意下さい。
民泊運営代行業者（住宅宿泊管理業者）の今後
今後は物件も代行業者もまだまだ増えてくると思います。競争が激しくなれば、サービスももっと良くなってくるので、どんどん増えて淘汰されて良いものだけが残っていくといいですね。
今回の記事を参考に代行業者が増えて民泊業界が盛り上がってくれば幸いです。
元Booking.com アカウントマネージャー。数百以上の宿泊施設にウェブ販売をアドバイス。アパートメントタイプから、ビジネス・リゾートホテル、グローバルチェーンまで幅広いタイプの宿泊施設の販促をサポート。OTAの裏事情まで熟知したノウハウでホテル・民泊のウェブ集客をお手伝いします。
