最終更新日：2026年10月15日
宿泊業界にこれから来る大きな流れのひとつが、大手不動産デベロッパーの参入です。インバウンド向けのアパートメントホテルを中心に、デベロッパーによるホテル開発が増えています。実際に弊社にも、有名な大手デベロッパーから複数のお問い合わせをいただいています。
この記事では、民泊・ホテルの運営代行をしている弊社の目線で、デベロッパーがどのような形でホテル業界に入ってきているのか、そして既存の宿のオーナーや、これからホテル投資を考えている方が気をつけたいポイントを解説します。
📝 この記事でわかること
- ✔大手デベロッパーがホテル業界に参入してくる仕組み
- ✔なぜ今、アパートではなくホテルを建てるのか
- ✔既存のホテル・民泊が今から備えておきたいこと
- ✔表面利回りと実質利回りの違いと、ホテル物件を買う前に見ておきたいポイント
3〜30室の民泊・ホテルを
「しっかり稼ぐ」体制へ
数字を見る余裕がない。
一つでも当てはまるなら読んでください！
- なぜ「高稼働なのに儲からない」のか？
- 陥りがちな「7つの誤解」とその解決法
- 利益を4倍にした「7つの施策」の全体像
- 稼働・単価・粗利・直販を底上げする設計図
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大手不動産デベロッパーのホテル開発が増えている
インバウンド（訪日外国人旅行者）の盛り上がりに目をつけた不動産デベロッパーが、次のような流れで宿泊業に参入してきています。
土地を購入する
観光客の需要が見込めるエリアで、ホテルを建てられる土地を仕入れます。
小規模なホテルを建てる
キッチン付きの客室が並ぶ、アパートメントタイプのホテルが中心です。
運営はホテル運営代行会社に任せる
予約の受付や清掃、ゲスト対応は、運営代行会社に委託します。
収益不動産として投資家に売却する
完成したホテルを、利回りの付いた収益不動産として投資家に売却します。
つまりデベロッパーにとってのホテルは、自分たちで長く運営するものというより、「建てて、売る」ための商品のひとつです。この点は、あとで説明する「利回りの注意点」にも関わってきます。
🏢 アパートメントホテルとは？
キッチン付きの、マンションの一室のような客室が並ぶホテルです。フロントを置かずに無人で運営されることが多く、少ない人数で効率よく回せるのが特徴です。詳しくはアパートメントホテルとは？無人ホテルを始める前に知っておきたい運営のすべてで解説しています。
なぜ今、デベロッパーはアパートではなくホテルを建てるのか
私も以前、アパート建築の営業をしていたのでよくわかるのですが、土地活用のアパート建築は、いまは利益が出ません。
相続税対策としては今でも有効です。ただ、良い土地はすでに活用され尽くしていて、さらに建築費も高騰しています。その結果、アパートの利益率はかなり低くなっているのです。
それが、インバウンドを主軸にした宿泊業であれば話が変わります。同じ土地でも、アパートの何倍もの利益を出すことができるのです。
| アパート | インバウンド向けホテル | |
|---|---|---|
| 収入 | 毎月の家賃（ほぼ一定） | 稼働率×宿泊単価（日ごとに変わる） |
| 伸びしろ | 家賃相場が上限 | 繁忙期やイベント時に大きく伸びる |
| 運営 | 管理会社に任せれば少ない | 予約・清掃・ゲスト対応が毎日発生（運営代行に任せるのが一般的） |
| リスク | 空室・家賃の下落 | 閑散期の値下げ競争、感染症や災害による需要の落ち込み |
デベロッパーから見れば、アパートより利益が大きく、しかも「利回りの高い物件」として投資家に売りやすい。ホテルに力を入れるのは自然な流れと言えます。
弊社にも大手デベロッパーから問い合わせが来ている
実際に弊社にも、有名な大手デベロッパーから複数のコンタクトがありました。沖縄に専門部署を立ち上げるという話や、「今後は民泊や無人ホテルに力を入れていきたい」という声も聞いています。
おそらく弊社だけでなく、宿泊需要が見込める全国のエリアで、ホテル運営代行会社に同じような問い合わせが入っているはずです。今後、デベロッパーが開発したホテル物件はますます増えていくでしょう。
既存のホテル・民泊オーナーは競争の激化に備える
アパートメントタイプの物件は、客室が1か所に集まっている分、清掃や備品の補充、管理など、あらゆるものを効率化できます。そのコストの安さが宿泊料金に反映されて、価格面で強い競争力を持つようになります。
戸建てのリゾート物件は狙っている客層が違うので、それほど気にする必要はないと思います。一方で、都市部のホテルや個人の民泊オーナーは、こうした中規模の開発物件と同じお客様を取り合うことになるかもしれません。これが、民泊・宿泊業界の次の流れではないかと見ています。
🏨 既存の宿が今からできること
- ✔価格だけで勝負しない：広さ、眺望、一棟貸し、地域ならではの体験など、量産型の客室にはない強みを打ち出す
- ✔料金を需要に合わせて動かす：繁忙期は取りこぼさず、閑散期は早めに手を打てるよう、料金をこまめに見直す
- ✔口コミを積み上げる：新しい物件は、口コミが少ないうちが弱点。評価の数と点数は、既存の宿の大きな武器になる
- ✔直接予約の入り口を作る：リピーターや口コミから、公式サイトで予約してもらえる流れを作っておく
宿の差別化については、【元OTA営業が解説】ホテル・民泊の差別化とは？沖縄の「◯◯No.1」な宿に学ぶ、真似されない宿のつくり方で実例とあわせて紹介しています。
どのような方向に進むかは、実際にそうなってみないとわかりません。弊社としても、流れをしっかり注視しながらついていきたいと思います。
これからホテル投資をする方は「表面利回り」に注意
これからホテル投資をしてみたいという方は、利回りの見方に注意してください。
アパートでもホテルでも同じですが、部屋を小さくすればするほど、表面上の利回りは良くなります。同じ広さの建物でも、部屋を細かく分ければ客室数が増え、売上の見込みが大きくなるからです。数字が魅力的に見えるので、融資も通りやすくなるでしょう。
ただ、利回りが良く見える物件は、デベロッパーにとっても売りやすい物件です。そのため、似たような物件が市場にあふれることになります。そうなると閑散期には価格競争に巻き込まれ、利益が出なくなってしまうおそれがあります。
🧮 表面利回りと実質利回りの違い
表面利回りは、年間の売上を物件価格で割っただけの数字です。実質利回りは、OTA手数料・清掃費・運営代行費・光熱費などの経費を差し引き、購入時の諸費用も含めて計算します。
たとえば物件価格1億円・年間売上1,000万円なら、表面利回りは10%です。ここから経費が年450万円かかると、手残りは550万円。購入時の諸費用を入れなくても、実質利回りは5.5%まで下がります。
※数字は説明用の例です。ホテルは賃貸より経費が多いので、2つの差が大きく開きやすくなります。
利回りの数字の落とし穴は、不動産賃貸投資と民泊投資の共通点 利回りという落とし穴でも取り上げています。
ワンルームとファミリータイプ、危機に強いのは？
もうひとつの落とし穴が、将来ホテルから賃貸アパートに切り替えるときです。コロナのような危機が来て宿泊需要が止まったとき、ワンルームタイプはそもそも賃貸の需要が少なく、入居者探しに苦戦します。
ある程度の広さがあるファミリータイプなら、値下げしても競争力が残りますし、大人数のインバウンド客を狙うこともできます。賃貸に切り替えるときも一定の需要があるので、切り替えがスムーズです。
| ワンルームタイプ | ファミリータイプ | |
|---|---|---|
| 利回り | 高く見えやすい | 控えめに見える |
| 閑散期 | 似た部屋が多く、値下げ合戦になりやすい | 値下げしても競争力が残る |
| 客層 | 1〜2名の旅行者 | 家族・グループのインバウンド |
| 賃貸化 | 需要が少なく、入居者探しに苦戦 | 一定の需要があり、切り替えやすい |
ファミリー層を狙う宿づくりはインバウンド需要で急増するアパートホテル｜ファミリー層を狙うメリットと設備投資、ホテルから賃貸への切り替えはホテル→賃貸 移行する際のメリット・デメリットと移行前に出来る事で詳しく解説しています。
ホテル物件を買う前にチェックしたいポイント
🔍 購入前のチェックリスト
- ✔表面利回りではなく、OTA手数料・清掃費・運営代行費・光熱費などを引いた後の「手残り」で考えているか
- ✔想定の稼働率や宿泊単価が、閑散期も含めて現実的か（周辺の宿の実績と比べてみる）
- ✔周辺に、同じようなタイプのホテルの開発計画がないか
- ✔客室の広さは十分か（家族やグループで泊まれるか）
- ✔賃貸に切り替えた場合の家賃相場と、入居の需要があるか
- ✔立地と購入価格が見合っているか
これから、このような物件の話が市場に多く出てくると思います。大手デベロッパーが開発した物件を購入する場合は、表向きの利回りに騙されないようご注意ください。
⚠️ 大手デベロッパーの物件が悪いわけではありません
大手デベロッパーがすべて悪いと言っているわけではありません。広さだけでなく、立地や購入価格も含めて、トータルでご検討いただければと思います。
まとめ｜開発の波に備えて、自分の宿の強みを見直そう
大手不動産デベロッパーの参入で、インバウンド向けのアパートメントホテルはこれからさらに増えていくはずです。
✅ この記事のポイント
- ✔デベロッパーは「土地購入→ホテル建築→運営代行に委託→投資家に売却」の流れで参入している
- ✔客室が1か所に集まった物件は効率が良く、価格面で強い。都市部のホテルや個人の民泊は競争が激しくなる
- ✔投資家は表面利回りだけで判断せず、広さ・立地・購入価格・賃貸への切り替えやすさまで見る
弊社マイズインバウンドは、沖縄を中心に民泊・ホテルの運営代行を行っています。「近くに新しいホテルが増えて、料金の付け方に悩んでいる」「この物件をホテルとして運営したらどうなるか知りたい」といったご相談も、お気軽にどうぞ。
よくある質問
ホテル開発では、デベロッパーと運営代行会社はどう役割を分けていますか？
デベロッパーは、土地の仕入れからホテルの企画・建築、完成後の販売までを担います。運営代行会社は、完成したホテルの予約受付や料金の設定、清掃の手配、ゲスト対応など、毎日の運営を担当します。投資家に売却されたあとも、同じ運営代行会社が運営を続けることがあります。
大手デベロッパーのホテルが増えると、小さな宿や民泊は勝てなくなりますか？
同じ客層・同じ価格帯で正面からぶつかると厳しくなります。広さや眺望、一棟貸し、地域ならではの体験など、量産型の客室にはない強みをはっきりさせることが大切です。
ホテル投資の「表面利回り」と「実質利回り」は何が違いますか？
表面利回りは、年間の売上を物件価格で割っただけの数字です。実質利回りは、OTA手数料や清掃費、運営代行費、光熱費などの経費を差し引き、購入時の諸費用も含めて計算します。ホテルは賃貸より経費が多いので、2つの差が大きく開きやすい点に注意してください。
ワンルームタイプのホテル物件は買わないほうがいいですか？
一概にダメというわけではありません。立地や購入価格によっては十分に成り立ちます。ただし、閑散期の価格競争と、賃貸に切り替えたときの需要まで含めて検討することをおすすめします。
アパートメントホテルとはどんなホテルですか？
キッチン付きの、マンションの一室のような客室が並ぶホテルです。フロントを置かずに無人で運営されることが多く、家族やグループでの滞在にも向いています。
📚 あわせて読みたい
3〜30室の民泊・ホテルを
「しっかり稼ぐ」体制へ
数字を見る余裕がない。
一つでも当てはまるなら読んでください！
- なぜ「高稼働なのに儲からない」のか？
- 陥りがちな「7つの誤解」とその解決法
- 利益を4倍にした「7つの施策」の全体像
- 稼働・単価・粗利・直販を底上げする設計図
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現在は沖縄県を中心に200室以上の宿をサポート中。