公開日: 2025年2月16日
最終更新日 : 2025年2月16日 最近話題のChatGPTの「Deep Research」とは、どんな事でもめっちゃ詳しく調査してくれる機能で、プロのコンサル並に詳細な調査報告をまとめてくれると話題になっています。このDeep Researchに民泊業界の近い将来がどうなるのかを聞いてみました。
依頼内容
民泊業界（住宅宿泊事業に限らず、旅館業民泊を含めた広い民泊業界）の1〜2年以内の近い将来について今後の展望を解説してください。
GPTからの追加質問
民泊業界の今後1〜2年の展望について、具体的にどの観点に焦点を当てるべきでしょうか？例えば：
- 法規制の変化や政府の方針
- 市場規模の成長予測やトレンド
- 主要プレイヤー（Airbnbなど）の動向
- 技術革新（スマートロック、AI活用など）
- 観光業全体の影響（コロナ後の回復など）
- その他、特定の地域や国に焦点を当てるか
特に知りたい点を教えていただければ、それに沿って調査を進めます。
それに対する返答
下記について焦点を当ててお願いします
・市場規模の成長予測やトレンド
・主要プレイヤー（Airbnbなど）の動向
・技術革新（スマートロック、AI活用など）
・観光業全体の影響（コロナ後の回復など）
・日本市場において
GPTからの解答は下記です（全文）
ChatGPTらしさを出す為に今回はあえて挿絵等も一切挟まずに記載しています
日本の民泊業界：今後1〜2年の展望
市場規模の成長予測とトレンド
日本の民泊市場は、ポストコロナで需要が急回復し今後も拡大が見込まれています。例えばStatistaの予測によれば、2025年の日本におけるバケーションレンタル市場規模は約50.9億ドル（約7000億円）に達するとされます。この成長はインバウンド需要の復調と国内旅行ニーズの高まりの両方に支えられています。実際、2023年の訪日外国人旅行者数は推計約2,506万人とコロナ前（2019年）の8割まで回復しました。2024年以降は中国からの旅行再開や円安効果もあり、訪日客数がコロナ前を上回る月も出てきています。
民泊需要の質的な変化として、国内利用の増加と滞在スタイルの多様化が顕著です。かつて民泊利用者は訪日外国人主体でしたが、直近では日本人利用者が約4割を占めています。2019年に26.9%だった国内客比率は、2023年には44.1%へと大幅に上昇し、コロナ禍を経て民泊が日本人旅行者にも定着したことが伺えます。また旅行先も大都市集中から分散傾向にあります。Airbnbの調査によれば、都市部以外（地方エリア）での宿泊割合は2019年の3.3%から2023年には9.2%へと約3倍に増えました。テレワーク普及により「広い空間を求め郊外へ」といったニーズが高まったためです。同様に長期滞在ニーズも拡大しており、28泊以上の長期利用者の比率が2019年比で4倍以上に増えました。リモートワークを活用した「ワーケーション（Workation）」など柔軟な旅のスタイルが浸透しつつあり、1週間〜1ヶ月単位で滞在するケースが増えています。例えばリゾート地や地方で仕事と休暇を兼ねて過ごす長期滞在型の民泊プランが人気となってきました。これらの新しい旅行トレンド（近場旅行、長期バケーション滞在など）は、民泊市場のさらなる拡大要因になると考えられます。
主要プレイヤーの動向
**Airbnb（エアビーアンドビー）**は引き続き日本市場を重要視しています。同社CEOのブライアン・チェスキー氏は「今、世界で最も注目している市場は日本だ」と発言し、2025年には宿泊以外の新サービスにも乗り出す計画を示しています。具体的には、休止していた「Airbnb体験（Experiences）」の刷新や、旅先でのアクティビティ事業の拡大など、コア事業を超えた投資を行う戦略を明らかにしています。Airbnbはまた、日本独自の需要に対応するためプロダクトのアップデートも進めており、2024年にはゲスト向け新機能を50以上追加し検索・予約の利便性を高める冬季アップグレードを発表しました。これによりファミリー向けの絞り込み検索機能や、日本市場向けの週末プラン提案など、よりパーソナライズされたサービス提供を図っています。Airbnbの国内ゲスト比率は2023年時点で64%に達しており、インバウンドだけでなく国内旅行需要の取り込みにも成功しています。
楽天LIFULL STAY（楽天ステイ）は楽天グループとLIFULLの合弁でスタートした企業で、日本市場に特化した民泊プラットフォーム戦略を展開しています。宿泊・民泊予約サイト「Vacation STAY（バケーションステイ）」を運営し、楽天トラベルなど楽天の既存旅行サービスとの連携によって集客力を高めています。近年、楽天による子会社化を経て組織体制を強化し、独自ブランド宿泊施設「Rakuten STAY」を全国で展開しています。これは民泊・簡易宿所向けの運営代行サービスで、地元不動産会社やリース企業と提携して物件開発から運営まで手掛けるモデルです。たとえば昭和リースや不動産ファンドと協業し、空き地や遊休不動産を活用した新規宿泊施設の開発に乗り出すなど、民泊物件の供給拡大に向けた動きを活発化させています。またHomeAway（ホームアウェイ）/Vrboなどグローバル企業との連携にも積極的です。楽天LIFULL STAYは、自社の『Vacation STAY』に登録された国内民泊物件をHomeAwayにも供給する提携を行い、訪日旅行客の送客を強化しています。この提携により、日本の民泊オーナーは楽天経由で海外Expediaグループの集客力を活用でき、HomeAway側は日本の豊富な宿泊在庫を確保できるウィンウィンの関係を構築しました。さらにBooking.comやAgodaなど他のグローバルOTAも日本の民泊市場に参入し、ホテル予約サイト上で旅館業法許可物件や特区民泊物件を扱うケースが増えています。国内企業とグローバル企業の競争環境は、協業と競合が混在する構図であり、日本市場でのシェア獲得に向け各社が戦略を競っています。
競争環境において特徴的なのは、国内勢と海外勢の棲み分けと協調です。Airbnbが圧倒的なブランド力とグローバル集客でリードする一方、楽天グループのように国内顧客基盤（楽天会員やポイントプログラム）を強みに事業拡大を図る企業も存在します。HomeAwayやExpediaグループは国内プレイヤーとの提携を通じて日本市場にリーチし、Booking.comも旅館や民泊を取り込んでいます。こうした動向から、今後1〜2年は国内外企業の競争激化と提携による市場拡大の両面が進むと予想されます。特に大阪万博が控えるタイミングで各社が物件数拡充やプロモーションを強化しており、市場シェアをめぐる動きが活発化するでしょう。
技術革新の影響
民泊業界ではDX（デジタルトランスフォーメーション）による運営効率化が急速に進んでいます。鍵の受け渡しやチェックイン業務を自動化するスマートロックや無人チェックインシステムの普及が代表例です。近年、多くの民泊施設で「無人フロント」の導入が進みつつあり、ゲストはスタッフと対面せずにチェックインから入室まで完結できるようになっています。具体的には、予約後に発行される暗証番号やデジタルキーを使い、スマートフォンひとつで玄関の解錠まで行えるシステムが増えています。例えばライナフ社の「NinjaLockM」のように、予約情報と連動してデジタル鍵を自動発行し、物理的な鍵の受け渡しを不要にする技術も実用化されています。また、従来はキーボックスに鍵を入れてセルフチェックイン対応とする簡易方式が主流でしたが、最近ではAI顔認証付きチェックイン機が設置されるケースもあります。宿泊者がパスポートや身分証を機械にかざし、AIによる本人確認を行った上で暗証番号を受け取り入室する流れです。政府も推進する電子宿泊者名簿システムの普及により、本人確認と記録保存を自動化する取り組みが拡大しています。
セルフチェックインの普及率も年々高まっています。Airbnbのスーパーホストの半数以上（約50%）は何らかのセルフチェックイン手段を導入しており、その内訳はキーボックス型が最も多く約34%、次いでテンキー式電子錠が10%、その他スマートロックなどとなっています。このようにテクノロジーを活用した非対面型チェックインは、ゲストの待ち時間解消や感染症対策、人手不足の緩和にも貢献しており、標準的なオペレーションになりつつあります。
さらに、IoTやAIを活用した管理システムも民泊運営を革新しています。室内の温度・照明を遠隔制御したり、人感センサーで無人時に電力を自動オフにする仕組み、騒音センサーで一定以上の騒ぎを検知すると管理者に通知するデバイスなど、安全・省力化の技術が実装されています。ある国内スタートアップは、スマートロックと宿泊管理システム、空調・セキュリティを連動させた「スマートホテル」ソリューションを展開し、日本各地の宿泊施設に導入しています
。これにより予約情報に応じた鍵発行やチェックイン手続の自動化だけでなく、利用状況のデータ分析による動的な料金設定（ダイナミックプライシング）や、多言語のAIチャットボットによるゲスト対応も可能になってきました。最近では、OpenAIのChatGPTなど生成AIを活用して宿泊者からの問い合わせに自動応答したり、レビュー分析によりサービス改善点を抽出する試みも始まっています。例えばチェックイン前の案内メールや滞在中の質問対応をAIがサポートすることで、ホストの負担軽減とゲスト満足度向上につなげるといった事例です。
このような技術革新により、民泊事業は省人化・効率化が進み、新規参入者にとっても運営ハードルが下がっています。一方で、デジタル管理の徹底は宿泊者の安心安全にも寄与します。例えば夜間の急病や非常時には遠隔でも迅速に対応できる体制を整えたり、鍵の紛失リスクを無くすことでセキュリティを強化できます。今後1〜2年でこれらの技術がさらに普及すれば、少人数で多数物件を運営するスケーラブルな民泊ビジネスモデルが一般化すると考えられます。
観光業全体の影響
民泊市場の動向は、観光業全体の回復・拡大と強くリンクしています。コロナ後の観光需要回復は目覚ましく、特にインバウンド（訪日外国人旅行者）の増加は民泊ニーズを押し上げる大きな要因です。2023年の訪日客数は年間約2,507万人に達し、コロナ禍前の水準の8割近くまで回復しました。月次ベースでは2023年後半から2019年同期比でプラスとなる月もあり、2024年は年間でコロナ前を上回る可能性も出ています。背景には、2023年春に日本の水際措置が全面撤廃され主要国との往来が正常化したこと、さらには円安により欧米豪やアジアから見て日本旅行の割安感が増したことが挙げられます。訪日旅行消費額も2023年に約5兆円を超え、2019年の4.8兆円を上回ったとの推計もあります。これらは日本経済に追い風となる一方、宿泊施設不足やホテル料金高騰を招き、民泊への需要シフトを促しています。実際、2023年は国内主要都市のホテル客室単価が過去最高水準に達し、「ホテルが取れない・高いなら民泊にしよう」という旅行者も増えました。
日本政府も観光立国を掲げ積極的なインバウンド戦略を展開しています。岸田首相は2030年までに訪日客6,000万人、旅行消費15兆円という目標を示し、その達成に向けビザ要件緩和や訪日プロモーションの強化、地方誘客策の推進を図っています。実際、中国や東南アジアからのビザ発給要件緩和や電子ビザ導入、LCC（格安航空会社）の新規就航支援など、旅行者数を増やす施策が次々打ち出されています。観光庁も「テーマ別観光」「長期滞在型観光」など付加価値の高い観光商品造成に力を入れており、民泊もその一環として地域の多様な宿泊受け入れ先として期待されています。
また、大都市圏と地方エリアの需要の違いも観光動向と連動しています。東京や大阪、京都などの大都市圏ではビジネス客や観光客が集中し宿泊需要が旺盛ですが、その分ホテルとの競争や自治体規制も厳しい環境です。一方で地方では「観光客をもっと誘致したいがホテルが足りない」といった地域も多く、民泊が観光インフラの補完として重要になっています。政府の掲げる「地方への誘客促進」方針は、地方観光地への交通改善や情報発信強化だけでなく、宿泊先確保という点でも民泊市場の拡大につながります。実際、Airbnbは地方分散化トレンドに合わせて田舎や離島の古民家、農村民泊などユニークな宿を積極的に紹介するキャンペーンを行っています。地方自治体でも民泊を地域振興策として位置づけ、空き家バンクと連携して古民家の民泊転用を支援する事例（例：岡山県矢掛町や和歌山県など）や、農家民泊をインバウンド向けにPRする取り組みが見られます。大都市と地方の双方で民泊の役割は拡大しつつありますが、そのニーズの質は異なり、大都市ではホテル不足時の受け皿・多様な宿泊ニーズ対応、地方では地域体験型の滞在ニーズ受け入れとして発展していくでしょう。
なお、2025年の大阪・関西万博は民泊市場に大きなインパクトを与えるイベントです。万博開催期間中（2025年4月〜10月）に想定される来場者数は延べ2,800万人超とも言われ
、大阪市内や周辺都市の宿泊需要が飛躍的に増大する見込みです。特に海外からの来訪者も数百万人規模で見込まれており
、ホテルだけでは捌ききれない需要を民泊が吸収する場面が増えるでしょう。行政も大阪万博に向けた受け入れ体制整備として違法民泊の取締り強化と合法民泊の届出促進を並行して進めており、物件数はさらに増える可能性があります。実際、観光庁の「民泊制度ポータルサイト」によると2024年7月時点の届出民泊件数は42,010件（廃止届出を除く実稼働ベース25,326件）と過去最多を更新しています。万博需要を見越して関西圏で新規登録が加速することも考えられ、2025年前後に市場規模が一段と拡大することが予想されます。
日本市場における特性
日本の民泊市場には、法制度や地域性に根ざした独自の特性があります。まず法規制の枠組みとして、2018年に施行された住宅宿泊事業法（いわゆる民泊新法）により、一般住宅を活用した宿泊サービスが全国で解禁されました
。この法律の下、民泊ホストは都道府県知事への届出が義務付けられ、年間提供日数は原則180日まで等の制限が課せられています。さらに各自治体は上乗せ条例で営業可能日やエリアの制限、近隣説明の義務など独自の規制を設けています。例えば京都市では住居専用地域における民泊営業を繁忙期（春秋の観光シーズン）に制限する条例があり、また東京都大田区は国家戦略特区を活用して民泊を早期に解禁した経緯があります。このように都市部では厳格なルールが敷かれる一方、規制緩和の動きも見られます。近年、簡易宿所（ゲストハウス）に課されているフロント設置義務や緊急時の駆け付け要件について、テクノロジー活用で代替可能な場合は緩和しようという議論が進んでいます
。実際、人手不足が深刻な宿泊業界ではDXによる無人運営を阻む規制を見直し、2024年以降にフロント常駐義務の弾力運用が認められる可能性があります
。政府も規制改革会議などを通じて民泊・簡易宿所の許可プロセス簡素化や、安全対策と利便性向上の両立を検討しています。
都市部と地方の民泊市場の違いも、日本ならではの特徴です。都市部ではマンションの一室を使った民泊が多く、物件密集による競争や近隣住民との調整が課題となります。特に集合住宅の場合、管理規約で民泊利用を禁止しているケースも多く、運営にはハードルがあります。一方、地方では一戸建てや古民家を活用した貸切型の民泊が中心で、比較的伸び伸びと運営できる反面、集客面で都市に比べ課題があります。都市部では訪日客や出張者など安定した需要が見込めますが、地方は季節変動が大きくオフシーズンの稼働率向上が課題です。そのため地方自治体や観光協会が主体となって、農泊（農家民泊）や体験型宿泊（伝統文化体験付きの宿など）を企画し、付加価値で集客する取り組みも増えています。例えば地方の豪農屋敷を改装した高級民泊や、過疎地の空き家をリノベーションして外国人ファミリー向け貸別荘にするなど、地域資源を活かしたユニークな民泊が登場しています。都市部と地方でマーケット特性は異なるものの、いずれも今後の観光需要の多様化に応じて独自の進化を遂げていくでしょう。
最後に、地域住民や行政の対応について言及します。民泊は地域によって歓迎と懸念が混在するビジネスです。観光地や過疎地では民泊による交流人口増加や地域経済への波及を期待する声がある一方、住宅街では見知らぬ人の出入りによる治安不安や騒音・ゴミ問題への懸念も根強く存在します。とりわけ無許可・違法な民泊施設が近隣トラブルを引き起こした過去の事例もあり、自治体は監視を強めています。住宅宿泊事業法では苦情対応や騒音防止措置が義務化されており、ホストや管理業者は周辺環境への配慮を欠かせません。行政側も、違法民泊の摘発を進める一方で、合法民泊にはルール遵守を前提に地域との共生を促しています。例えば営業開始前に近隣住民へ十分説明し連絡先を周知すること、ゴミ出しルールを守らせること、非常時に迅速に駆け付ける体制を用意すること等が求められます。今後、民泊がさらに普及するにつれ、地域住民との共存策やトラブル未然防止の取り組みが一層重要となるでしょう。幸いテクノロジーの活用で騒音監視や出入管理が容易になっており、運営者のモラル向上と相まって「地域に受け入れられる民泊」への成熟が期待されます。
今後の成長予測とリスク要因
以上を踏まえると、日本の民泊業界は今後1〜2年で力強い成長軌道を辿る可能性が高いと考えられます。インバウンド需要の本格的な回復と旅行トレンドの変化（長期滞在・地方分散など）が追い風となり、市場規模は拡大基調が続くでしょう。特に2025年は大阪万博による特需も重なり、民泊業界全体の売上・稼働率が跳ね上がることも予想されます。また、前述のように新しいテクノロジー導入による運営効率化で供給サイドの体制整備も進んでおり、受け入れ可能な物件数・部屋数も増えていく見通しです。業界関係者の中には、コロナ禍後の民泊ブームはこれから7〜10年程度続くとの見方もあります。もし2023年から好調期に入ったとすれば、その追い風は2030年頃まで民泊市場を支えるとの楽観的な予測です。政府目標である2030年訪日6,000万人を考えても、民泊需要の中長期的な潜在力は大きいでしょう。
しかし、一方で留意すべきリスク要因も存在します。まず法規制や行政対応のリスクです。もし民泊が原因のトラブル（騒音・ゴミ・火災・犯罪など）が多発すれば、行政は規制を強化したり営業停止命令を厳格化する可能性があります。また一部自治体が独自に営業日数をさらに短縮する動きや、新たな税負担（宿泊税の増額など）を課すことも考えられます。ホスト側にとっても法令順守や近隣対応のコスト・手間は引き続き課題であり、これを怠ると事業継続が困難になります。
次に競争激化による収益悪化のリスクです。参入者が増えて物件数が過剰になると、都市部を中心に価格競争が起き、稼働率や宿泊単価の低下を招きかねません。特にAirbnbや大手プラットフォーム上で似たような物件が乱立すると、レビュー件数やスーパーホスト認定などで優位に立てない物件は埋まりにくくなる可能性があります。また、ホテル業界も民泊に対抗して料金戦略を工夫したりサービスを差別化してくるでしょう。最近では簡易宿所タイプの安価なホステルやカプセルホテルも増えており、リーズナブルな宿泊を求める旅行者との競合が起こります。グローバル企業同士の競争も熾烈で、Airbnb以外のプラットフォーム（Expedia系やBooking系）がシェア拡大のため手数料を引き下げたり独自物件を囲い込む動きを強めれば、個々の民泊事業者の集客チャネル戦略にも影響が出るでしょう。
さらにマクロ経済や社会的なリスクも考えられます。例えば世界的な景気後退や円高進行はインバウンド需要を減退させる恐れがあります。地政学的リスクや感染症の再流行など、旅行市場全体を萎縮させる要因も完全には排除できません。特に国際情勢やパンデミックに左右されやすいインバウンド需要に過度に依存すると、外的ショック時の打撃が大きくなるため、国内需要とのバランスが重要です。また、オーバーツーリズムによる地域の反発が強まれば、観光政策自体の見直しが議論される可能性もあります（極端な場合、一定地域で民泊新規許可停止などの措置も取り得る）。そうした不確実要素は常に念頭に置く必要があります。
総じて、足元の民泊業界はコロナ禍からのV字回復と構造変化によって追い風が吹いており、今後1〜2年は成長が有力視されます。主要プレイヤー各社の戦略投資や技術革新、政府の観光促進策も相まって、市場規模は拡大を続けるでしょう。一方で持続的な成長のためには、法規制の順守と地域社会との共存、そして需要変動や競争への柔軟な対応が欠かせません。適切なリスク管理を行いつつイノベーションとサービス向上を図ることで、日本の民泊業界は今後も発展していくと期待されます。各事業者はこうした展望とリスクの両面を見据えて戦略を練り、持続可能な成長モデルを構築していく必要があるでしょう。
参考資料：市場データおよび企業動向は最新のニュースリリースや業界レポート、技術動向は専門サイトやプレスリリース、観光統計はJNTO発表値、政策目標は政府発表資料などを参照しました。各種データは2023〜2024年時点のものを使用しています。
思ったこと
どんな業界のことでもまとめてくれるし、長すぎるので箇条書きにしてもらう事も一瞬だし、特定部分を追加調査してもらう事もできちゃいます。さらには海外文献まで広げて調査するのもお手の物！
ざっくりと広く浅くその分野のことを知りたい時には相当な時短になるので是非とも利用してほしい機能です
1つ1つググっていたら1週間ぐらいかかってしまうかもしれません
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元Booking.com アカウントマネージャー。数百以上の宿泊施設にウェブ販売をアドバイス。アパートメントタイプから、ビジネス・リゾートホテル、グローバルチェーンまで幅広いタイプの宿泊施設の販促をサポート。OTAの裏事情まで熟知したノウハウでホテル・民泊のウェブ集客をお手伝いします。