作成日：2025年6月5日 / 最終更新日：2025年12月23日
アパートメントタイプの民泊で複数客室を販売する時にやってはいけない間違い第１位は部屋のバラ売りです。これ、めっちゃ多いので気をつけたいです。今日はそのデメリットについて詳しく開設します
これから民泊・無人ホテルを
始める方へ
開業準備を進める中で物件選びや申請、設備のことは調べていても、実際に運営が始まった後の流れまではイメージしにくいものです。
予約受付、チェックイン案内、鍵の受け渡し、
清掃手配、夜間の問い合わせ対応まで考え始めると、
不安が大きくなる方も少なくありません。
開業後に慌てる原因は、準備段階で「開業すること」だけに意識が向き、「どう運営するか」が後回しになっていることです。そのため、開業前の段階で、予約が入ってから宿泊が終わるまでの流れを整理し、無理なく回せる運営方法を設計しておくことが重要です。
マイズインバウンドに無料相談するメリット
- 開業後に必要な運営業務を事前に把握できる
- 自分で対応すべきことと、仕組み化すべきことを整理できる
- 無人チェックインや鍵管理など、開業前に考えるべき項目が分かる
- 開業後に「こんなはずではなかった」を防ぎやすくなる
まずは、開業後に困らないための運営設計を整理することが大切です。
導入事例や無人化チェックリストを参考に、無理のない開業準備を進めてください。
バラ売りとは
バラ売りとは、例えば同じ建物内で同じタイプの２部屋を運営していたとします。その時にAirbnbのアカウントを２つ作製して別々で販売する方法がバラ売りです。
Booking や楽天等でも部屋タイプを２つ作製して販売するのもこのバラ売りにあたります
2つに限らず、5部屋、10部屋と増えるほどデメリットが大きくなるので注意したいところです。
これの何がいけないかというと、最も嬉しい長期予約を取り逃してしまうんです。
以下で詳しく解説します
バラ売りのデメリット
例えば２部屋あってバラ売りしていてこんな感じに予約が入っていたとします↓
この状態で両予約をまたぐ日程の9月27日〜10月3日を検索したらどうなるでしょう
両方の部屋を別の部屋としてバラ売りしていた場合には
・701は9/27-9/30が満室
・702 は10/1-10/2が満室
なので、両方をまたぐ9月27日～10月3日の宿泊で検索した場合にはヒットしないんです。
部屋の魅力以前にもはや検討すらしてもらえません
これがバラ売りではなく、2部屋を1つのアカウント（もしくは1つの部屋タイプとして）販売しているとどうなるか。
こんな風にBさんを701に移動しちゃえば702が長期で空きますね↓
これで両予約をまたぐ日程の9月27日～10月3日の検索にもヒットして予約も受け入れられます。
実際に予約カレンダー上でBさんの部屋を変更していなくてもシステム上で空きがあると認識して9月27日～10月3日を検索した際にちゃんとヒットするんです
尚、このやり方はAirbnbだけで設定する事はできず、PMSと言われる管理システムに接続する事で実現可能です。具体的には「エアホスト」等があげられます。
これから民泊・無人ホテルを
始める方へ
開業準備を進める中で物件選びや申請、設備のことは調べていても、実際に運営が始まった後の流れまではイメージしにくいものです。
予約受付、チェックイン案内、鍵の受け渡し、
清掃手配、夜間の問い合わせ対応まで考え始めると、
不安が大きくなる方も少なくありません。
開業後に慌てる原因は、準備段階で「開業すること」だけに意識が向き、「どう運営するか」が後回しになっていることです。そのため、開業前の段階で、予約が入ってから宿泊が終わるまでの流れを整理し、無理なく回せる運営方法を設計しておくことが重要です。
マイズインバウンドに無料相談するメリット
- 開業後に必要な運営業務を事前に把握できる
- 自分で対応すべきことと、仕組み化すべきことを整理できる
- 無人チェックインや鍵管理など、開業前に考えるべき項目が分かる
- 開業後に「こんなはずではなかった」を防ぎやすくなる
まずは、開業後に困らないための運営設計を整理することが大切です。
導入事例や無人化チェックリストを参考に、無理のない開業準備を進めてください。
民泊運営代行会社に注意！
うちに代行会社を乗り換えて来たオーナーさんの中には、10室でこのバラ売りをしている方がいて腰を抜かしました。Airbnbのアカウントも10個あったんです！
とんでもない機会損失です。それだけでなく、10個ものバラバラのアカウントを運用する手間も大変だし（写真や文言の変更もｘ10回）、クチコミや予約実績も10個にバラけてもったいない。即アカウントの集約を図りました。既に入っている先々の予約の管理は大変ですが。。。
一つのアカウントに集約すると、手間も10分の1、クチコミ、予約実績も10倍になって売れているアカウントと認識されて上位表示され、販売に有利に働きます。
ホテルでは当たり前の販売手法なのですが、民泊代行会社には注意した方がいいでしょう。民泊代行会社は戸建てタイプの販売は得意ですが、ホテルタイプのような客室が複数ある宿の販売はあまり詳しくない方が多いのです。OTAもAirbnbだけで充分集客できてしまうので、取り扱いOTAもAirbnbのみという会社も少なくありません。実際に私も代行会社の方から直接連絡が来て、何件もこのバラ売りの件についてアドバイスを求められた事があります。
部屋数が多いアパートタイプだとAirbnbだけでは埋まらない事もある為、Booking .comやAgoda、Expedia、楽天トラベル、じゃらん等、多くのOTAを扱う必要があります。どのOTAもしっかり取り扱える代行会社を選ぶ事が重要です
このように1棟貸しとは販売手法が異なるのがホテルタイプ。うちはホテルタイプを得意としているので、お困りの方はお声がけ下さい
これから民泊・無人ホテルを
始める方へ
開業準備を進める中で物件選びや申請、設備のことは調べていても、実際に運営が始まった後の流れまではイメージしにくいものです。
予約受付、チェックイン案内、鍵の受け渡し、
清掃手配、夜間の問い合わせ対応まで考え始めると、
不安が大きくなる方も少なくありません。
開業後に慌てる原因は、準備段階で「開業すること」だけに意識が向き、「どう運営するか」が後回しになっていることです。そのため、開業前の段階で、予約が入ってから宿泊が終わるまでの流れを整理し、無理なく回せる運営方法を設計しておくことが重要です。
マイズインバウンドに無料相談するメリット
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- 開業後に「こんなはずではなかった」を防ぎやすくなる
まずは、開業後に困らないための運営設計を整理することが大切です。
導入事例や無人化チェックリストを参考に、無理のない開業準備を進めてください。
元Booking.com アカウントマネージャー。那覇オフィス立ち上げ時から数百以上の宿泊施設にウェブ販売をアドバイス。アパートメントタイプから、ビジネス・リゾートホテル、グローバルチェーンまで幅広いタイプの宿泊施設の販促をサポート。OTAの裏事情まで熟知したノウハウでホテル・民泊のウェブ集客をお手伝いします。