民泊を始める前に知っておきたい3つの土俵について

民泊をやりたい!と思っても、どこから始めていいのかよくわからないもの。えいや!で始めても失敗するのは目に見えています。そこで今日は、民泊をする上で知っておきたい民泊関連の各種形態についてご説明致します。

 

民泊3つの形態

 

民泊と一口言っても、実大きく分けては3つ存在します。これを見誤ると下手に手間暇お金ばかりかかってしまいます。把握した上で、ご自身にあった形態を選んでみて下さい。その3つとは

 

①プラットフォーム

②プレイヤー

③代行

 

となります。ひとつづつ説明してききます。

 

①プラットフォーム

AirbnbやHomeAway等の民泊サイトの事です。これからはプラットフォームだ!といっても世界大手と競うだけのプラットフォームを作り上げる事は資金、人材面から絶対に不可能。みてくれだけ真似るのは簡単ですが、ユーザーをどうやって獲得するのかという点において絶対に真似出来ません。

 

国内大手企業が民泊参入を表明していますが、海外大手との提携が無い所は成功しないでしょう。海外大手は多額の資金をつぎ込んで世界統一のプラットフォームを作っているのに、日本だけの日本仕様のプラットフォームをつくる非効率性を考えても成功するとは思えません。

 

また、地方に特化した民泊プラットフォームを立ち上げる業者もあったりしますが、これまたユーザーがいないので全く稼働しないはずです。プラットフォームになるのは諦めましょう。

 

②プレイヤー

一般に「民泊をやる」という場合はこちらになるでしょう。このプレイヤーの場合でも、物件を購入して民泊を運営する場合と、借りて運営する場合があります。

 

注意したいのは、購入する場合です。不動産物件の購入となると数百〜数千万かかって、借入も数十年になる場合がほとんどです。人気観光地で民泊向きの物件等は既に業者に抑えられているので、棚ぼた的に手に入るものではありません。また、北朝鮮やテロ等の地政学的なリスクで訪日観光客が一時的にでも減った場合等、軌道修正がききません。その為、物件を購入しての民泊運営はオススメ出来ません。

 

物件を借りて運営するというのが最も現実的です。費用的には、例えば沖縄県で5万円のワンルームを借りて民泊を立ち上げると仮定すると

 

賃貸初期費用 5万x4ヶ月=20万

家具家電 約10万

プラットフォームへの登録=ゼロ円

(どのプラットフォームも完全出来高制なので、登録費用、維持費用等はかかりません)

 

これ位は最低限かかってきます。家具家電はニトリで全て揃ってしまう為か、民泊の内装が大体どこも一緒になりがちなのは残念な所。また、ニトリの家具(ソファーや椅子、ベッド等)は耐久性が相当弱いので要注意。使い方にもよりますが、大抵は3年程度で全く使い物にならなくなるので、民泊は短期間と割り切る方以外は避けた方が無難ですよ。

 

③代行業者

すべて自分でやるのは大変だ!という事で出てきたのが民泊代行業者です。代行業者は、自身で物件を保有、または賃貸している訳では無いので、波に乗ればビジネスの拡大が早い。専業でやるのであればこの形態がオススメです。民泊ビジネスで欠かせない存在なのですが、代行業者にもいくつかあるので詳しく説明します。

 

  • 立ち上げ代行

立ち上げの部分のみお願いして残りは自分でやる、立ち上げ代行。安いところだとワンルームマンションで10万円程度。物件の選定から依頼する場合はもう少し費用がかかる。

 

  • 運営代行

民泊プラットフォームへの登録、ゲストとのやり取り等、日々の集客に関わる部分を代行。費用は宿泊費用の3-5%程度。宿泊に対して発生する出来高制。

 

  • 清掃代行

清掃のみをお願いする清掃代行。部屋の大きさにもよりますが、ワンルームマンションタイプで3-4000円程度。

 

副業としてやる場合、清掃代行は必須だと思います。ただ、実際に運営している方複数に聞いても、清掃業者を探すのは大変なようです。キレイに清掃してくれて、時間通りに終わらせる業者がなかなかいないそうなのです。清掃業者を5-6社変更してようやく今の所に落ち着いたという話も聞いた事があります。案外、民泊清掃専門業者が1番需要があって儲かるのかもしれませんね。ゴールドラッシュの時に1番儲かったのは、作業着としてジーンズを売っていた業者だったというのと同じです。周辺ビジネスの方が案外旨味があったりするのです。

 

  • 完全代行

上記の全てを代行するもの。費用はワンルームマンション2名程度の部屋なら立ち上げに50万〜数十万。利益の20-30%程度。

 

新しい「住宅宿泊管理業」とは

これまでは上記の業者が各社好きなように活動していたのですが、来年6月施行予定の民泊新法によって「住宅宿泊管理業」という業態が誕生します。これが始まると、サラリーマンは自分だけで民泊を運営する事が出来なくなります。運営を委託しなければならなくなるのです。(家主同居型の場合はその限りでは無い)

 

最低限委託する必要があるのは、上記の運営代行の部分。業者に管理させる事で年間180日運営の制限を守らせる意図があります。違反した場合は罰則最高100万円になるよう、旅館業法を変更予定です。

 

今、最も増えているのがこの形態です。(と言っても、行政への登録は来年春頃になるので、現在は全てグレーゾーンでやりくり)雨後の筍状態。どこに任せていいのか全くわからない状況になっていますね。この状況も時間が経つにつれて、弱小業者が淘汰されてノウハウを持った大手が躍進してくるでしょう。

 

民泊をやるなら

と色々と説明してきましたが、まとめると「民泊をやる」といった場合、

 

  • 副業でやるのであれば、賃貸で借りて、信頼出来る代行業者に任せる。

 

  • 専門でやるなら、大手の手の届かない所をカバー出来る地域密着型の「住宅宿泊管理業者」か、清掃専門業者

 

という選択になるのでは無いかと思います。

 

今後もマイズみんぱくでは、民泊をやる上で必要な情報を随時配信していきますのでお楽しみに!


 

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